Endelig godkendelse af Kommuneplantillæg nr. 6 og Lokalplan 27-038 for et boligområde ved Østre Hovensvej i Aabybro
Teknik og Miljøudvalget i Jammerbugt Kommune holder møde den 6. juni 2023, hvor der bl.a. på dagsordenen er:
Beslutningstema
GENBEHANDLING
Endelig godkendelse af Kommuneplantillæg nr. 6 og Lokalplan 27-038 for et boligområde ved Østre Hovensvej i Aabybro.
Sagsbeskrivelse
På grund af sagens kompleksitet er første forelæggelse af forslag til Kommuneplantillæg nr. 6 og forslag til Lokalplan 27-038 vedlagt som bilag. Første forelæggelse blev behandlet af Kommunalbestyrelsen den 13. oktober 2022.
Forslag til Kommuneplantillæg nr. 6 og forslag til Lokalplan 27-038 har været udsendt i høring fra den 20. oktober til 15. december 2022.
Kort tid før den politiske behandling af forslag til planerne kom der ændringer i projektet, da matrikel 40b, Åby By, Åby (Østre Hovensvej 20) ikke længere ønskede at være en del af en kommende lokalplan. Det var dog ikke muligt at ændre lokalplanforslaget med kortbilagene før den politiske behandling, men det blev indstillet at godkende lokalplanforslaget uden Østre Hovensvej 20. Lokalplanforslaget blev herefter tilrettet og offentliggjort og sendt i høring. Indeværende lokalplan omfatter således kun Østre Hovensvej 104, 9440 Aabybro (matrikel 40d, 10m og en del af 33a, Åby By, Åby).
Forslaget til lokalplanen, som blev offentliggjort og sendt i høring er vedhæftet som bilag.
Der er indkommet 25 høringssvar. Alle høringssvar med kommentarer er vedhæftet i hvidbogen. Høringssvarene er blandt andet fra Aabybro Vandværk, boligforeninger, borgere og Danmarks Naturfredningsforening. Samtidig har bygherre angivet ændringer i projektet. De 25 høringssvar omhandler i hovedtræk bekymringer omkring grundvandsbeskyttelse på arealet øst for Østre Hovensvej og i forlængelse af det, at der ikke etableres skov i lokalplanområdet.
Samtidig bliver det fremhævet, at der med boligområdet mangler en supplerende grundvandsredegørelse.
Herudover er de indsendte bemærkninger sendt i partshøring i henhold til forvaltningsloven hos ejerne/bygherre som efterfølgende har sendt deres bemærkninger til de indkommende indsigelser. Disse bemærkninger er ligeledes vedhæftet som bilag.
De indsendte bemærkninger og indsigelser har givet anledning til at ændre og uddybe kommuneplantillægget og Lokalplanen. Der er til både kommuneplantillægget og lokalplanen tilføjet og uddybet forhold omkring grundvandet i forhold til planlægningen af et boligområde det pågældende sted. I forlængelse heraf er vurderingen, at der ikke skal laves en supplerende grundvandsredegørelse, og at projektet ikke vurderes at udgøre en risiko i forhold til forurening af grundvandet. Disse tilføjelser er også set i forhold til de ændringer i projektet, som bygherre har gjort opmærksom på i forbindelse med høringen af lokalplanforslaget.
Tilpasning af projektet fra bygherre ændrer ikke på principperne i planen, og der foretages ikke ændringer i hverken formålet eller anvendelsesbestemmelser. Bygherre har angivet en ændring om at udstykke færre, men større grunde på østsiden og det vurderes fortsat at være inden for lokalplanforslagets rammer. Der er fastsat en minimumsgrundstørrelse på 1000 m2 ved åben/lav boligbebyggelse. Herudover angives, at der ikke må nedsives inden for området af ekstra hensyntagen til beskyttelse af grundvandet.
Samtidig bliver der foretaget tiltag, som ligger udenfor kommuneplantillæggets og lokalplanens beføjelser, ved at tinglyse et forbud mod brug af pesticider i området.
Vurdering ift. kommuneplanen, herunder retningslinjer, grundvandsredegørelse og indsatsplaner
Følgende beskriver den vurdering der er tilføjet og uddybet i både kommuneplantillægget og lokalplanen ift. forholdene omkring grundvandet det pågældende sted, og i forlængelse heraf vurderingen af, at der ikke skal laves en supplerende grundvandsredegørelse og at projektet ikke vurderes at udgøre en risiko i forhold til forurening af grundvandet.
Kommuneplanens retningslinje 2.6.1 Særlige drikkevandsinteresser – Byudvikling med boliger i OSD
Lokalplanområdet er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD).
En stor del af lokalplanområdet (hele delområde II og en mindre del af delområde I) ligger indenfor Aabybro Vands forsyningsområde, jf. Vandforsyningsplanen for Jammerbugt Kommune. Den resterende del ligger ikke i et forsyningsområde.
Hele lokalplanområdet ligger i indvindingsopland til Aabybro Vand A.m.b.a.
Jammerbugt Kommunes fysiske planlægning, herunder kommuneplanen, skal være med til at sikre, at grundvandsressourcen ikke forurenes. Det betyder, at områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og indvindingsopland skal beskyttes. Der må ikke planlægges for anvendelser, som medfører øget fare for forurening. Derfor må kommunen som udgangspunkt ikke udlægge nye arealer til erhvervsformål eller tekniske anlæg i OSD-områder og indvindingsopland, eller ændre eksisterende kommuneplanrammer i de områder, hvis de nye anvendelser medfører en øget fare for forurening.
Aktiviteter i et OSD og/eller et indvindingsopland, der ikke er optaget på vejledningens bilag 1, kan udløse et krav om udarbejdelse af en grundvandsredegørelse eller supplerende, hvis aktiviteterne konkret udgør en væsentlig fare for forurening af grundvandet.
Aktiviteter, der er optaget i bilag 1, adskiller sig væsentligt fra etablering af boligområde, og i 2016 ændrede staten administrationspraksis, idet nye boliger ikke længere vurderes at udgøre en risiko for forurening af grundvandsressourcen. På grund af ændringer af regler om privates pesticidanvendelse betyder det, at regelret anvendelse af pesticider i villahaver generelt ikke vurderes at udgøre en væsentlig fare for forurening af grundvandet. Dermed er boliger ikke længere en arealanvendelse, som automatisk udløser krav til kommunerne om grundvandsredegørelse, jævnfør gældende VEJ nr 9320 af 31/03/2017 – Vejledning om krav til kommuneplanlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse.
Udvidelsen af Kommuneplanrammen 27.B10 udvider boligområdet hen mod Aabyskoven. Hertil er det taget med i betragtningen, at en større del af det område er udlagt til et 40 meter bredt ubebygget areal. Et ubebygget areal, som skaber sammenhæng og overgang fra boligområde til Aabyskoven. I det ubebygget areal må der kun etableres egnstypisk beplantning, tekniske anlæg til områdets lokale forsyning (herunder forsinkelsesbassin, grøfter og lignende) samt stier, der skaber forbindelse mellem Aabyskoven og de omkringliggende boligområder.
Udvidelsen af Kommuneplanramme 27.B10 omfatter dermed også rekreative formål. Der er ikke tale om at udvide kommuneplanrammen med henblik på at udlægge hele arealet til boligbebyggelse.
Grundvandsredegørelsen i Kommuneplan 21
I forbindelse med Kommuneplanen 21 blev Kommuneplanramme 27.B10 udlagt og vurderet i forhold til grundvandet. Jævnfør grundvandsredegørelsen fremgår følgende for det udlagte område:
I Aabybro udlægges 2 områder til boligområder. Et område vest for Thomasmindeparken og området ligger i område med særlige drikkevandsinteresser og i indvindingsopland til Aabybro Vandværk. Det andet ligger i den østlige del af Aabybro ved Knøsgaard. Området har tidligere været planlagt til område for en omfartsvej, men ændres nu til boligområde. Det er kun den nordligste del der ligger i område med særlige drikkevandsinteresser og i indvindingsopland til Aabybro Vandværk. Den sydligste del ligger i område med drikkevandsinteresser.
Da almindelige boligområder ikke opfattes som grundvandstruende, er der ingen nye trusler for grundvandet.
Som det kan ses af kortet, blev et større område vurderet ift. grundvand, end der blev udlagt med Kommuneplanramme 27.B10. En del af det resterende areal, som dengang blev vurderet i grundvandsredegørelsen, udgør arealet, som nu udlægges med udvidelsen af Kommuneplanrammen i forhold til, hvor der kan bebygges. Herudover udvides arealet til bebyggelse omkring 30 meter mod øst fra eksisterende Kommuneplanramme 27.B10. Udvidelsen af selve arealet, hvor byggegrunde kan placeres, vurderes begrænset ift. det areal, som blev vurderet i forbindelse med grundvandredegørelsen i Kommuneplanen 21, og fortsat ikke at udgøre en risiko for forurening af grundvandet.
Samtidig er der i den konkrete planlægning af boligområdet arbejdet med at tage yderligere hensyn til grundvandet med tiltag som at sikre, at der ikke nedsives inden for området. Der arbejdes i stedet for et privat system til at håndtere vandet i området. Der etableres lukket tørre forsinkelsesbassiner (tørre på grund af krav fra Forsvarsministeriet) og åbne grøfter.
Som det er beskrevet ovenfor vurderes privates pesticidanvendelse i villahaver generelt ikke at udgøre en væsentlig fare for forurening af grundvandet, jf. VEJ nr 9320 af 31/03/2017 – Vejledning om krav til kommuneplanlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse.
Dog planlægges der for et tiltag udenfor kommuneplantillægget og lokalplanens beføjelser i form af at tinglyse en deklaration i området om forbud mod pesticider indenfor det nye boligområde af ekstra hensyn til grundvandet. Der gøres en indsats for at oplyse borgerne og dem, der kommer til at bo i området om ikke at bruge pesticider.
Samme tiltag er gjort i området sydvest for lokalplanområdet, som også er beliggende inden for OSD og indvindingsopland.
Boringsnære beskyttelsesområder (BNBO)
Boringsnære beskyttelsesområder (BNBO) omkring boringer til almene vandforsyninger, skal friholdes for alle former for bygninger, anlæg eller ændret arealanvendelse, der kan medføre øget risiko for forurening af grundvandet. Området ligger ikke indenfor et BNBO, nærmeste ligger cirka 68 meter fra delområde II mod vest og cirka 150 meter fra delområde I mod nord. Der er ikke indkommet bemærkninger til delområde 2, selv om disse boliger ligger nærmere end boligerne i delområde 1.
Indsatsplaner for grundvandsbeskyttelse i Kommuneplan 21
I forhold til indsatsplanen, som blev vedtaget i 2016, er området beliggende i aktivitetsområde 1472, som udgør et samlet areal på cirka 142 km2.
Af indsatsområdet fremgår det, at den naturlige beskyttelse af grundvandsmagasinet i form af lerlag er begrænset, hvorfor det er udsat over for nedsivning af nitrat, pesticider og andre forurenende stoffer. Kortlægningsområdet er domineret af landbrugsområder, og i enkelte indvindingsoplande forekommer forholdsvis store arealer med bymæssig bebyggelse.
Det er vigtigt, at udvaskning af nitrat og pesticider minimeres inden for landbrugsarealerne i indsatsområdet. Også inden for byområderne skal der gøres en indsats for, at anvendelsen af pesticider begrænses. Derudover anbefales det, at OSD og indvindingsoplande til almene vandværker uden for OSD så vidt muligt friholdes for byudvikling.
Hertil er der i indsatsplanen en handlingsplan, der beskriver konkrete indsatser, der skal iværksættes for at beskytte grundvandsressourcen i området.
Her skelner handlingsplanen mellem ny planlægning og eksisterende planlægning.
Ny planlægning og ændret arealanvendelse inden for OSD og indvindingsoplande skal så vidt muligt friholdes for byudvikling og arealanvendelsen må ikke ændres til mere grundvandstruende aktiviteter.
Der henvises ligeledes til, at de statslige vandplaner opstiller nærmere retningslinjer herfor, jf. vandplanernes retningslinjer 40 og 41, samt supplerende vurderingsgrundlag fra Naturstyrelsen. Disse er dog ophævet siden 2016 og er derfor ikke gældende længere.
Til ovenstående vurderer Jammerbugt Kommune, at udvidelsen af kommuneplanrammen ikke strider imod indsatsplanen. Jammerbugt Kommune vurderer, at byudvikling omfatter alt byudvikling herunder også erhverv og tekniske anlæg, hvis aktiviteterne konkret kan udgøre en væsentlig fare for forurening af grundvandet. I den konkrete sag er der tale om boliger med hertil hørende rekreativt område, hvortil boliger ikke vurderes at udgøre en risiko for forurening af grundvandsressourcen. Herudfra vurderer Jammerbugt Kommune, at udvidelsen af kommuneplanrammen ikke ændres til mere grundvandstruende aktiviteter og dermed ikke er i strid med indsatsplanen.
Eksisterende planlægning inden for OSD og indvindingsoplande skal respekteres, hvilket Kommuneplanramme 27.B10 i Kommuneplan 21 anses for. Hertil er det i grundvandsredegørelsen til kommuneplanen også angivet, at almindelige boligområder ikke opfattes som grundvandstruende, og der vurderes ingen nye trusler for grundvandet. Den eksisterende kommuneplanramme vurderes derfor heller ikke at være i strid med indsatsplanen.
0-alternativet
I dag anvendes arealet som landbrugsjord og dyrkede arealer kan påvirke grundvandet. Ændringen fra dyrket areal til boligområde vurderes ikke at øge risikoen for forurening af grundvandet.
Og som tidligere beskrevet ovenfor, planlægger bygherre endvidere at ændre udstykningen, således at der udstykkes større men færre grunde, hvilket mindsker mængden af bebyggelser samtidig med andre tiltag, som skal tage ekstra hensyn til grundvandet.
Ud fra ovenstående vurderes det, at den planlagte anvendelse til boliger ikke udgør en risiko i forhold til forurening af grundvandet, og at der ikke skal udarbejdes en supplerende grundvandsredegørelse.
Samarbejdsaftalen
Yderligere er der blevet gjort opmærksom på en samarbejdsaftale, som Jammerbugt Kommune har skrevet under på i 2019. Aftalen går ud på, at kommunen skal arbejde/planlægge for at etablere skov mellem Åbybro-Biersted og dermed også på den østlige side af Østre Hovensvej inden for lokalplanområdet. Her bliver der gjort opmærksom på, at Jammerbugt Kommune bryder denne aftale, hvis lokalplanen vedtages.
Juridisk vurdering af samarbejdsaftalen
En kommune kan som udgangspunkt ikke via en aftale forpligte sig til at vedtage en bestemt planlægning. Hvis dette var tilfældet, ville det i realiteten betyde, at planlovens regler om inddragelse af offentligheden i forbindelse med tilvejebringelse af ny planlægning kunne sættes ud af kraft. Aftalen kan således ikke forpligte Jammerbugt Kommune til at tilvejebringe bestemt planlægning, ligesom den ikke kan hindre kommunen i at tilvejebringe planlægning.
Samarbejdsaftalen handler om samarbejde om erhvervelse af jord og skovplantning af arealer. Den tidsbegrænsede »samarbejdsaftale«, der udløber i 2029, er betinget af en statslig bevilling og prioritering. Der er opkøbt skov for de ca. 37 millioner kroner, der var afsat i aftalen.
Kommunen og Naturstyrelsen har herunder ikke købt den af lokalplanen omfattede ejendom, da den blev udbudt. Det vurderes dog at være i orden at undlade dette efter at samarbejdsaftalen har karakter af en hensigtserklæring og ikke bindende forpligtelser. Et eksempel er, at Naturstyrelsen dels betinger sig bevillinger, dels betinger sig, at politisk udmeldte kriterier fører til prioritering af dette projekt, jf. § 2. Et andet eksempel er, at der skal indhentes samtykke fra Aabybro Vand a.m.b.a. til ethvert køb, jf. § 7 a. En samarbejdsaftale af denne karakter kan ikke misligholdes, allerede fordi parterne ikke har præcise, ubetingede pligter. Der foreligger heller ikke noget økonomisk tab, der kan kræves erstattet.
Denne sag om lokalplanlægningen inden for samarbejdsområdet viser, at aftalen ikke er korrekt afstemt og det bør overvejes, hvorvidt samarbejdsaftalen skal genforhandles.
Retsgrundlag
Planloven – LBK nr 1157 af 01/07/2020 (Bekendtgørelse af lov om planlægning).
Budgetmæssige konsekvenser
Jammerbugt Kommune skal købe areal til vejudvidelse. Øster Hovensvej bør udvides frem til Solstrålen.
Køb af vejareal til Østre Hovensvej og udvidelse heraf er en forudsætning for udnyttelse og realisering af den nye lokalplan.
Med hensyn til betingelsen om, at der skal være lidt et økonomisk tab, lægger Jammerbugt Kommune til grund, at der vil kunne påvises et tab som følge af en ændret planlægning, hvormed kommuneplanrammen til boliger ophæves. Hvor stort et sådan tab måtte være kan imidlertid give anledning til en særskilt tvist. Efter Jammerbugt Kommunes vurdering, vil der her skulle tages udgangspunkt i arealets markedsværdi med hhv. uden kommuneplanrammen. Hvis bygherre/investoren har købt for dyrt kan der således som udgangspunkt ikke kræves erstatning for overprisen.
Høring/borger- og brugerinvolvering
Forslag til Kommuneplantillæg nr. 6 og Forslag til Lokalplan 27-038 har været sendt i offentlig høring i otte uger fra den 20. oktober 2022 til den 15. december 2022.
Der er indkommet 25 høringssvar. Alle høringssvar med kommentarer er vedhæftet i hvidbogen, (se bilag Skema med bemærkninger og forvaltningens vurdering).
Der er ikke klaget over afgørelsen om miljøscreeningen iht. miljøvurderingsloven.
Indstilling
Vækst- og Udviklingsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget anbefaler Kommunalbestyrelsen at godkende Kommuneplantillæg nr. 6 og Lokalplan 27-038 med de ændringer, der er beskrevet i hvidbogen.
