Skal forslag til nyt boligområde på Østre Hovensvej, Aabybro sendes i offentlig høring i 8 uger
Teknik og Miljøudvalget i Jammerbugt Kommune holder møde den 5. februar 2024, hvor der bl.a. på dagsordenen er: Godkendelse af Forslag til Lokalplan 27-050 og Kommuneplantillæg nr. 12 sendes i 8 ugers offentlig høring
Beslutningstema
Godkendelse af, at Forslag til Kommuneplantillæg nr. 12 og Forslag til Lokalplan 27-050, Boligområde, Østre Hovensvej, Aabybro sendes i offentlig høring i 8 uger.
Sagsbeskrivelse
Der er tidligere sendt et Forslag til Lokalplan 27-038 for et boligområde ved Østre Hovensvej til politisk godkendelse, og efterfølgende i høring. På baggrund af indkommende bemærkninger under høringsperioden har bygherre foretaget ændringer af projektforslaget. Sagsforløbet vedr. Forslag til Lokalplan 27-038 er vedhæftet som bilag.
Bygherre har i dialog og accepet med Åbybro Vandværk indsendt nyt projektforslag, der tilgodeser Åbybro Vandværks bekymringer for vandmiljøet, såvel som bygherres interesse for udvikling af spændende storparceller.
Jævnfør nyt projektforslag ligges der op til færre, men større udstykninger i det østlige boligområde. Derudover indeholder projektforslaget et område, hvor der på sigt kan opføres et vandværk.
Flere af forholdene i det nye projektforslag er i strid med det tidligere lokalplanforslagets principper, hvorfor det er nødvendigt med udarbejdelse af nyt Forslag til Kommuneplantillæg og Forslag til Lokalplan.
Forslag til Lokalplan 27-050
Aabybro vækster i disse år markant og denne lokalplan er udarbejdet for at sikre et fortsat attraktivt udbud. Derudover har Aabybro Vand udtrykt ønske om muligheden for opførelse af et fremtidige nyt vandværk i Aabybro, der sikrer en bedre placering til deres indvindingsområde. Lokalplanen udlægger derfor et mindre område til tekniske anlæg, herunder vandværk og dertilhørende nødvendig bebyggelse såsom administrationsbygning, personalefaciliteter, garage mm.
Lokalplanområdet er cirka 11,2 hektar og omfatter matrikel 40d, 10m og en del af 33a og 7000f, alle Åby By, Åby.
Fra Østre Hovensvej vil der være adgangsvej til boligområderne samt vandværket, mens der fra Thomasmindevej også vil være adgang til det vestlige boligområde indenfor lokalplanen.
Området dyrkes i dag, og der er landbrugspligt på arealerne.
Anvendelse
Lokalplanen har til hensigt at fastlægge områdets overordnet anvendelse til boligformål samt mulighed for tekniske anlæg i form af vandværk.
Lokalplanområdet opdeles i 3 delområder jf. lokalplanens bilag 2.
Inden for delområde I må der kun opføres åben-lav boligbebyggelse, herunder fritliggende parcelhuse, mens der inden for delområde II kun må opføres tæt-lav boligbebyggelse, herunder dobbelthuse, rækkehuse og lignende. Indenfor delområde III må der kun opføres teknisk anlæg i form af et vandværk med tilhørende tanke og anlæg samt til vandværkets relaterede anvendelser såsom administration, værksted, drifts- og personalefaciliteter, undervisnings- og mødelokaler m.v.
Ved udformningen af området er der lagt vægt på at sikre en sammenhæng mellem de forskellige projekter inden for delområderne og lokalplanområdet. Der har været fokus på at skabe samlet delområder inden for området, men som naturligt bliver adskilt af Østre Hovensvej.
Inden for delområde I, som er udlagt til åben/lav boligbebyggelse – øst for Østre Hovensvej, samles området omkring én vejadgang og en simpel boligstruktur med mulighed for store skovparceller.
Grøn kile
Hele lokalplanområdet er omfattet af skovbyggelinjen, hvilket har til formål at sikre det frie udsyn til skoven og skovbrynet, og for at bevare skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og dyreliv. For fortsat at beskytte og sikre den grønne karakter i området ved Aabyskoven indlægges en grøn kile mellem byggegrundene, som ligger mod øst, og Aabyskoven. Herudover er der plantet ny skov lige nord for lokalplanområdet hvilket afkaster en 300 m skovbyggelinje.
Den udlagte kile er overgangszonen til skoven og skal indrettes med beplantning, som understøtter skovens trivsel, og yderligere kan anvendes til fællesareal og LAR-løsninger. Kilen udlægges i en bredde af 40 meter.
Byggelinje
Inden for delområde I gives der mulighed for udstykning af større grunde med en størrelse på minimum 1000 m². Idet lokalplanen giver mulighed for større grunde, er der fastsat en lavere bebyggelsesprocenten på 15 for den enkelte grund.
Idet delområde I grænser op til den grønne kile og Aaby Skoven fastlægges der en byggelinje jf. lokalplanens bilag 2. Ny bebyggelse indenfor delområde I må kun opføres indenfor byggelinjen, og skal være med til at skabe en visuel opdeling mellem ny bebyggelse og det samlet grønne udtryk, herunder den grønne kile og Aabyskoven. Ved arealerne udenfor byggelinjen, og som ikke er omfattet af den grønne kile, vil der forsat være mulighed for private haver, der vil være til at understøtte det samlet grønne udtryk.
Drikkevandsinteressere
Jævnfør bekendtgørelse nr. 483 af 8. maj 2023 om udpegning af drikkevandsressourcer er lokalplanområdet beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser.
Størstedelen af lokalplanområdet ligger inden for Aabybro Vands forsyningsområde, jf. Vandforsyningsplanen for Jammerbugt Kommune. Den resterende del ligger ikke i et forsyningsområde.
Hele lokalplanområdet ligger i indvindingsoplandet til Aabybro Vand A.m.b.a.
Kommunens fysiske planlægning skal være med til at sikre, at grundvandsressourcen ikke forurenes. Det betyder, at områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og indvindingsopland skal beskyttes. Kommunen må ikke planlægge for anvendelser, som medfører øget fare for forurening. Derfor må kommunen som udgangspunkt ikke udlægge nye arealer til erhvervsformål eller tekniske anlæg i OSD-områder og indvindingsopland, eller ændre eksisterende kommuneplanrammer i de områder, hvis de nye anvendelser medfører en øget fare for forurening.
Aktiviteter i et OSD og/eller et indvindingsopland, der ikke er optaget på vejledningens bilag 1, kan udløse et krav om udarbejdelse af en grundvandsredegørelse eller supplerende, hvis aktiviteterne konkret udgør en væsentlig fare for forurening af grundvandet.
Aktiviteter, der er optaget i bilag 1, adskiller sig væsentligt fra etablering af boligområde. I 2016 ændrede staten administrationspraksis, idet nye boliger ikke længere vurderes at udgøre en risiko for forurening af grundvandsressourcen.
Almindelige boligområder opfattes således ikke som grundvandstruende og derfor skal der ikke laves et tillæg til grundvandsredegørelsen. Samtidig er der i den konkrete planlægning af boligområdet arbejdet med at tage yderligere hensyn til grundvandet med tiltag som at sikre, at der ikke nedsives inden for en del af lokalplanområdet. Der arbejdes for et privat system til at håndtere vandet i det østlige boligområde. Der etableres lukket tørre forsinkelsesbassiner (tørre på grund af krav fra forsvarsministeriet) og åbne grøfter. Herudover planlægges der for et tiltag udenfor kommuneplantillægget og lokalplanens regi i form af at tinglyse en deklaration i området på hver grund om forbud mod pesticider indenfor det nye boligområde. Der gøres en indsats for at oplyse borgerne og dem, der kommer til at bo i området om ikke at bruge pesticider. Samme tiltag er gjort i området sydvest for lokalplanområdet, som også er beliggende inden for OSD og indvindingsopland.
Håndtering af regnvand
Der er lavet undersøgelser af jordbunds- og grundvandsforholdene og med udgangspunkt i de aktuelle jordbundsforhold vurderes, at nedsivningspotentialet er bedre i det sydlige område frem for det nordlige område. Dog anbefales hertil nye boringer for bestemmelse af hydrauliskledningsevne. Det nordlige område vurderes begrænset egnet til lokal afledning af regnvand pga. de højtliggende lavpermeable lag og risikoen for sekundære vandspejl over disse lag.
Inden for delområde I skal der således etableres forsinkelsesbassiner, der udleder regnvand fra områdets befæstede arealer til et privat vandløb, og derfra videre til det offentlige vandløb nr. 215 Hovensvandløbet. Forsinkelsesbassiner er valgt af bygherre og vandværket som led i at tage et yderligere hensyn til grundvandet med tiltag om ikke at nedsive indenfor delområde I.
Inden for delområde II gives der mulighed for nedsivning af regnvand på de enkelte parceller, så vidt det er muligt.
Er der ikke mulighed for nedsivning af regnvand indenfor delområde II skal regnvand ledes hen til forsinkelsesbassinerne indenfor delområde I.
I forbindelse med byggemodningen fastlægges drosselkravet samt bassindimension. Udledning til det private vandløb, kræver at der indgås medbenyttelsesaftaler med berørte bredejere.
Området bliver spildevandskloakeret.
Forslag til Kommuneplantillæg nr. 12
Størstedelen af lokalplanen ligger inden for kommuneplanens rammeområde 27.B10 og 27.B6.
Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelse 27.B10, idet en del af lokalplanområdet ikke er rammelagt. Herudover er der uoverensstemmelse i ramme 27.B10, da det fremgår en mindste grundstørrelse på både 1000 m2 og 1400 m².
Derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Rammeområde 27.B10 udvides og ændres til en grundstørrelse på minimum 1000 m2.
Derudover udlægges der et nyt rammeområde for en del af matrikel 40d, Åby By, Åby. Indenfor det nye rammeudlæg 27.T2 fastlægges områdets anvendelse til tekniske anlæg i form af vandværk.
Kommuneplantillæg 12 offentliggøres samtidig med lokalplanen, men i et særskilt hæfte.
Miljøvurdering
Jammerbugt Kommune har foretaget en screening af lokalplanen i forhold til kriterierne angivet i lovens bilag 3. Kommunen har herefter vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om at udarbejde en miljøvurdering, da planen ikke må antages at få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. § 8, stk. 2 og § 10.
Der er ved afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering lagt vægt på, at:
- at der er tale om et boligområde i tilknytning til allerede eksisterende i Aabybro By,
- at der sikres en bedre placering af vandværk ift. indvindingsområdet,
- at påvirkningen af grønne områder, beplantning, dyre- og planteliv, biologisk mangfoldighed og naturbeskyttelsesinteresser, i forbindelse med anlægsarbejdet er lokal og kortvarig, og vurderes ikke at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet,
- at de arkæologiske interesser varetages i henhold til Museumslovens bestemmelser og
- at området ikke er omfattet af lovmæssige bindinger, der påvirkes af virkeliggørelsen af planens indhold.
Afgørelsen om ikke at udarbejde en miljørapport vil blive offentliggjort samtidig med forslag til lokalplan og forslag til kommuneplantillæg. Afgørelsen kan inden 4 uger påklages til Planklagenævnet.
Forventet tidsplan for lokalplan 27-050
Forslag:
Teknik- og Miljøudvalget: 5. februar 2024
Økonomiudvalget: 14 februar 2042
Kommunalbestyrelsen: 29. februar 2024
Forslag til lokalplan udsendes umiddelbart herefter i 8 ugers høring
Endelige:
Teknik- og Miljøudvalget: 3. juni 2024
Økonomiudvalget: 12. juni 2024
Kommunalbestyrelsen: 20. juni 2024
Den endelige vedtagelse af lokalplanen offentliggøres umiddelbart herefter.
Retsgrundlag
Planloven – LBK nr. 1157 af 01/07/2020 (Bekendtgørelse af lov om planlægning).
Miljøvurderingsloven – LBKG nr. 4 af 03/01/2023 (Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)).
Budgetmæssige konsekvenser
Ikke relevant.
Høring/borger- og brugerinvolvering
Forslag til Kommuneplantillæg nr. 12 og Forslag til Lokalplan 27-050, Boligområde, Østre Hovensvej, Aabybro sendes i offentlig høring i 8 uger.
Screeningsafgørelsen om, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport iht. miljøvurderingsloven, kan inden fire uger fra offentliggørelsen påklages til Planklagenævnet.
Indstilling
Vækst- og Udviklingsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget anbefaler Kommunalbestyrelsen at godkende, at Forslag til Kommuneplantillæg nr. 12 og Forslag til Lokalplan 27-050 sendes i offentlig høring i 8 uger.
