Nørhalne vokser: 21 Parcelhusgrunde ved Sulstedvej på vej til prisfastsættelse
Når Økonomiudvalget i Jammerbugt Kommune holder møde den 17. april, vil udvalget behandle: Godkendelse af prisfastsættelse af 21 parcelhusgrunde ved Sulstedvej, Nørhalne
Sagsbeskrivelse
I forlængelse af godkendelse af Lokalplan 29-007 for boligområde, Sulstedvej, Nørhalne til parcelhusgrunde for et område vest for Sulstedvej i Nørhalne godkendte Kommunalbestyrelsen den 22. juni 2023 erhvervelse af det ca. 6,4 ha. store areal, som lokalplanen omfatter. Lokalplanen åbner mulighed for udstykning/byggemodning af i alt 39 parcelhusgrunde, samt at lodsejerne på Nicolajs Have nord for arealet kunne erhverve et areal til udvidelse af deres grunde.
Kommunalbestyrelsen besluttede den 31. august 2023 at tilbyde lodsejerne i Nicolajs Have mulighed for at erhverve yderligere 10 m til deres ejendomme, samt at give en samlet bevilling på 5.800.000 kr. (ekskl. moms) til byggemodning af første etape omfattende 21 parcelhusgrunde i den nordlige del af arealet. Alle grundejere i Nicolajs Have har ønsket at gøre brug af denne mulighed og de matrikulære ændringer er ved at blive gennemført.
Status for projektet er, at der pt. sker dimensionering og detailprojektering. I forhold til de undersøgelser, der blev foretaget af jordbundsforholdene for et par år siden, er man meget udfordret af den store mængde nedbør, der er faldet hen over vinteren. Det betyder, at grundvandet er steget og at man derfor ikke længere mener, at kapaciteten i det eksisterende overløbsbassin fra udstykningen nord for er tilstrækkelig. Dimensioneringen skal være tilstrækkelig til begge etaper i den nye udstykning. Det er derfor nødvendigt at etablere et nyt bassin til den nye udstykning, der så samtidigt skal placeres lidt højere i niveauet med henblik på at imødegå kommende udfordringer med vandstanden. Da der er arealmæssige restriktioner for størrelsen af bassinet i forhold til den tætte placering på Aalborg Lufthavn, og der samtidigt skal etableres en større forsinkelse af vandudledningen ud til Lindholm Å, stiller dette yderligere krav til bassinet.
Nødvendigheden af at placere bassinet højere i niveauet betyder også, at det bliver nødvendigt at foretage terrænregulering på en del af de 21 nye parcelhusgrunde.
Da der endnu ikke har været afholdt licitation på projektet kendes de samlede økonomiske konsekvenser ikke, men isoleret set antages det, at ovenstående kan give en merudgift på op til ca. 1.000.000 kr., som ikke er indregnet i den godkendte bevilling til byggemodningen.
Forholdene med den øgede vandmængde betyder også, at det har været nødvendigt at tilrette udstykningsplanen, således en planlagt sti fra Nicolajs Have til fællesarealet nu forskydes mod øst for den sydlige side af udstykningen.
Til trods for ovenstående udfordringer forventes byggemodningen fortsat at kunne afleveres fra entreprenørerne ca. 1 oktober 2024.
Der har været et politisk ønske om, at de 21 grunde i etape et prisfastsættes nu.
Udstykningen kommer til at ligge attraktivt i den østlige del af Nørhalne med kun ca. 3,5 km til motorvej E39. Byggemodningen kommer til at omfatte tilslutnings- og anlægsbidrag til kloak, el og vand samt byggemodningsbidrag til fjernvarme (køber skal selv betale tilslutningsbidrag til Aabybro Fjernvarme). Der etableres fortov og gadelys i den ene side af vejen og der vil blive etableret en form for beplantning i den grønne kile syd for grundene, som det er foreskrevet i lokalplanen.
Grundene får en størrelse på mellem 930 m² og 1.077 m². Hovedparten (14 grunde) bliver mellem ca. 950 m² og ca. 975 m².
I forbindelse med salg af nye parcelhusgrunde skal Kommunalbestyrelsen udbyde grundene til en mindstepris. Kommunalbestyrelsen er efter udbudsbekendtgørelsen forpligtet til at opnå den højst mulige pris, hvilket efter lovgivningen defineres som markedsprisen. Det er ikke muligt entydigt at fastsætte markedsprisen, da det er ca. 4 år siden den sidste tomme parcelhusgrund i Nicolajs Have blev solgt. Den blev solgt til 545.000 kr. svarende til 592 kr./m².
Kigger man indenfor nabobyerne i Jammerbugt Kommune har Kommunalbestyrelsen fastsat prisen på den sidste (kotelet)grund i Biersted til en mindstepris på 400 kr./m².
I Aabybro udbydes de kommunale parcelhusgrunde på Horsbækken/Horsbækhaven til 945 kr./m². I udstykningen ved Solstrålen afhænger udbudsprisen af om det er det er de sidste 4-5 grunde i de ældre udstykninger eller om det er i de nyere udstykninger. I de ældre udstykninger udbydes de sidste grunde til mellem 740 kr./m² og 875 kr./m². I de 2 nyere udstykninger på Solsort Allé og Solsikke Allé udbydes de ca. 45 ledige grunde til gennemsnitspriser for førstnævnte på ca. 950 kr./m² og ca. 1.000 kr./m² for sidstnævnte.
På Præstegårds Mark lige syd for Solstrålen er der udbudt et par parcelhusgrunde til ca. 880 kr./m².
På Knøsgårds Allé på den østlige side af Knøsgårdsvej er der udbudt parcelhusgrunde mellem 795 kr./m² og 980 kr./m².
Kigger man på den østlige side af Nørhalne er der udbudt 2 parcelhusgrunde i Vestbjerg på vej mod Vodskov. De er udbudt til 1.380 kr./m² og 1.435 kr./m². I Tylstrup udbyder Aalborg Kommune ledige parcelhusgrunde til 375.0000 kr. ekskl. tilslutningsbidrag. (anslået tilslutningsudgifter ca. 125.000 kr.) Grundene er mellem ca. 750 m² og 875 m².
Med undtagelse af sidstnævnte i Tylstrup er tilslutningsbidrag inkl. i de angivne udbudspriser. Der kan være mindre variationer i f.eks. hvor meget en køber selv skal bidrage med i vandtilslutning men det væsentligste (kloaktilslutning ca. 75.000 kr.) er indeholdt.
På baggrund af ovenstående skal Kommunalbestyrelsen fastsætte en minimumspris, der kan anvendes til udbuddet af de 21 parcelhusgrunde. Det vides jo ikke om alle grunde vil blive solgt i forbindelse med det første udbud, men ellers skal Økonomiudvalg og Kommunalbestyrelsen tage stilling til en endelig prisfastsættelse efter udbuddet har været gennemført. Administrationen har haft ca. en håndfuld henvendelser, men lokalt lyder det til, at der er stor interesse for de kommende parcelhusgrunde.
Grundene forventes udbudt, når dels kommende købere kan se de faktiske forhold i udstykningen og dels man kan se at tidsplanerne for byggemodningsprojektet holder.
Retsgrundlag
Bekendtgørelse nr. 396 af 3. marts 2021 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme.
Budgetmæssige konsekvenser
I forbindelse med det godkendte budget 2024, er der indregnet en salgsindtægt på salg af grunde i udstykningen på 3.500.000 kr. ekskl. moms (svarede til salgsindtægt inkl. moms på 4.375.000 kr.)
Indstilling
Staben indstiller, at Økonomiudvalget indstiller en minimumspris til Kommunalbestyrelsen i forbindelse med udbud af 21 nye parcelhusgrunde ved Sulstedvej i Nørhalne.
