Kommentar fra chefanalytiker i Spar Nord Martin Lundholm: Tre syngende lussinger til boligejere med rentetilpasningslån på få uger
Det højeste inflationstal i 40 år, faldende boligpriser og en renteauktion, der begynder i næste uge og vil medføre den største rentestigning på rentetilpasningslån i 25 år, presser boligejere med variabelt forrentede lån hårdt.
I næste uge starter realkreditinstitutterne de auktioner, der skal fastlægge de nye rentesatser på de rentetilpasningslån, der skal refinansieres til januar. Auktionerne starter den 17. november og slutter den 24. november. Det er med andre ord F1, F3 og F5-lån, der er i fokus. Renten på F-kort-lån fastsættes først den 27. december, når Cita 6M er kendt.
De lange renter har som bekendt været stigende siden januar 2021, er de korte renter, som rentetilpasningslånene er eksponeret overfor, derimod først for begyndt at stige i 2. kvartal i år og først for alvor fra august, efter Den Europæiske Centralbank (ECB) begyndte at hæve renten den 21. juli. Derfor bliver de kommende auktioner også første gang rentetilpasningslånene rigtig kommer til at mærke de højere renter.
Som det ser ud nu, vil låntagerne komme til at opleve, at kontantrenten på F1-lån vil stige fra -0,24 procent til 2,92 procent, på F3-lån vil kontantrenten stige fra -0,33 procent til 3,20 procent og for F5-lån vil kontantrenten stige fra 0,22 procent til 3,40 procent Vi får dermed den største rentestigning på rentetilpasningslån, siden de blev introduceret i 1997.
For et en restgæld på 1 million kroner og 25 års restløbetid vil det betyde en stigning i den månedlige nettoydelse på mellem 815 og 985 kroner, hvis lånet er med afdrag. Er lånet uden afdrag, bliver stigningen mere end dobbelt så stor, nemlig mellem 1.960 og 2.250 kroner. Forskellene i stigningen mellem lån med og uden afdrag skyldes, at afdragene også er rentefølsomme og derfor kommer til at virke som en buffer, da afdragene reduceres ved stigende rente.
Men én ulykke kommer desværre sjældent alene. Oven i dette skal lægges, at forbrugerpriserne i oktober steg med 11,4 procent. Det viste spritnye tal, der blev offentliggjort i den forgangne uge. Det var højere end forventet og det højeste niveau siden 1982. Det presser privatøkonomien yderligere.
Derfor er det heller ikke underligt, at boligpriserne er begyndt at falde. Siden toppen i april, er huspriserne samlet set faldet 4 procent. Ejerlejligheder er samlet set faldet 5,4 procent i pris siden toppen i juni, når der korrigeres for sæsoneffekter. Forventningen er, at boligpriserne vil falde yderligere. Det Økonomiske Råd forventer, at boligpriserne vil falde knap 10 procent fra toppen i starten af 2022 til slutningen af 2023.
Alle disse tre forhold – det vil sige markante renteforhøjelser på rentetilpasningslån, høj inflation og faldende huspriser – vil ramme boligejere med variabelt forrentede realkreditlån. Boligejere med fastrentelån vil i gåseøjne kun vil blive ramt af den høje inflation, da kursen på fastrentelån er faldet, hvilket beskytter friværdien, når boligpriserne falder. Danskerne vil derfor blive ramt meget forskelligt, og man skal derfor være varsom med gennemsnitberegninger, da nogle vil blive hårdt ramt af både rentestigninger, høj inflation og faldende boligpriser, mens andre ikke vil. Derfor vil de kommende auktioner få stor bevågenhed.
