Nye tanker med erhvervs- og boligareal på grunden med Fjerritslev Kro

Nye tanker med erhvervs- og boligareal på grunden med Fjerritslev Kro

Når Økonomiudvalget I Jammerbugt Kommune mødes den 12. juni, skal de bl.a. behandle punktet: Godkendelse af principbeslutning vedr. Fjerritslev Midtby

Sagsbeskrivelse
Jammerbugt Kommune har d. 4. juni 2024 modtaget et projektforslag fra Granly Tømrer- og Snedkerforretning A/S og Fjerritslev Boligforening, der omfatter erhvervs- og boligareal på grunden, hvor Fjerritslev Kro er placeret i dag. Det giver anledning til en politisk principgodkendelse vedr. udviklingen i Fjerritslev Midtby. I den forbindelse er der en række relevante emner, der skal klarlægges, herunder højde på byggeri, etageantal, udseende (facade og tagform) og mulighed for boligareal i stueetage i Fjerritslev Midtby samt vilkår vedr. parkeringspladser.

Baggrund: Styregruppe, kommissorium og godkendelse af midtbyplan

Kommunalbestyrelsen godkendte på møde d. 22. juni 2023 Midtbyplan Fjerritslev. Midtbyplanen skal ses som en strategiplan og en eksempelplan for, hvordan den fremtidige udvikling og planlægning kan udfolde sig og gennemføres. En nedsat styregruppe med repræsentanter fra Økonomiudvalget, administrationen, Fjerritslev Borgerforening og Fjerritslev Handelsstandsforening har forinden politisk godkendelse arbejdet målrettet med planen.

Midtbyplanens vision er, at Fjerritslev fortsat skal være en stærk handelsby med en oplevelsesrig bymidte. Bygaderne og købstadsmiljøet skal styrkes. Visionen for området ved Droobs Plads og Søgade er, at området skal ændres fra i dag at være store, åbne parkeringsarealer til i fremtiden at være værdige gaderum/byrum med parkeringspladser i gårdene. Det er ligeledes visionen, at dagligvare- og udvalgsvarebutikker skal placeres centralt i midtbyen. Der er i strategikortet for midtbyplanen desuden vist muligheder for placering af dagligvarebutikker. I forlængelse af visionsarbejdet opstartes arbejdet med udretning af vejen ved Droobs Plads i forbindelse med kloaksanering i løbet af de næste måneder.

Midtbyplanen indeholder tre hovedgreb og tre disponeringsprincipper:

Hovedgreb og disponeringsprincipper i Midtbyplan Fjerritslev

Hovedgreb 1: Fokus på at tydeligere bygningsfacader og tydeligere kantzoner skaber by- og gaderum og giver en oplevelse af by/byrumHovedgreb 2: Fokus på at forbedre den grønne forbindelser til Anlæg/parken, evt. i form af flere træer i midtbyen, der skal tydeliggøre nærheden og forbindelsen til Anlæg/parkenHovedgreb 3: Fokus på at indrette et nyt centralt torv til ophold, og til at give synergi mellem butikker via et fælles torv/fælles indgang til butikkerne

Disponeringsprincip 1: Viser mulige placeringer af nye større butikker i området (areal mellem ca. 1200 m² til 1400 m²)Disponeringsprincip 2: Vigtigt at der i den videre planlægning indtænkes og opprioriteres et trygt fodgængerflow i området og på tværs af områdetDisponeringsprincip 3: Den videre planlægning skal give mulighed for samt sikre, at der etableres kantstensparkering langs gaden og p-zoner i gårdene (som vi kender det fra bymidten i dag)

Det konkrete indkomne projekt

Projektet er drøftet i overordnede og på daværende tidspunkt kendte termer på styregruppemøde for Fjerritslev Midtby d. 30. april 2024. Det gjaldt bl.a. nedrivning af kroen, byggeri i 3-4 etager, café og butikker i bunden samt boliger (almene og private) i højden. I Styregruppen var der generelt stor opbakning til projektets ideer, som også passede godt ind i midtbyplanens principper, hvorfor der var opbakning til yderligere afdækning af muligheder i projektet. Der blev på styregruppemødet også drøftet to andre overordnede projektforslag. Det ene af disse vedrørte også matriklen, hvor Fjerritslev Kro i dag er beliggende. Dette projekt indeholdt planer om nedrivning af kro samt opførsel af p-pladser, som dog ikke er i tråd med Midtbyplanens visioner.

Det nu indkomne projektforslag rummer etagebyggeri med publikumsorienteret butiks- og servicefunktioner i stueetage med mulighed for udeservering i sideliggende bytorv samt almene og private boliger. I alt indeholder projektforslaget ca. 2.700 m2 opført i tre etager og med en mulighed for en yderligere etage på en helt (900 m2) eller delvist (450 m2) udnyttet tagetage. I stueetagen foreslås erhverv i østlig halvdel, som henvender sig mod torvet. I stueetagen foreslås i øvrigt almene boliger. Øvrige etager vil blive fordelt mellem almene og private boliger. Fordelingen foreslås til 450 m2 erhverv i stueetage, 450 m2 erhverv på 3. etage og i alt 1800 m2 svarende til 22 stk. boliger. Vedlagt er projektforslag med skitse, som anskueliggør projektet i sin helhed. Det bemærkes fra Granly Tømrer og Snedkerforretning, at fordelingen af m2 mellem privat og almene boliger samt antallet af almene boliger alene er et forslag.

Det indkomne projektforslag stemmer i nogle henseender godt overens med visionerne i Midtbyplanen og er i strid med andre.

Det ligger i tråd med Midtbyplanen, når der foreslås byggeri ud til gade og parkeringsareal bagved. Ligeledes er intentionerne med bl.a. erhverv i stueetage, der rummer mulighed for dels cafémiljø med udeservering, og dertil yderligere butikslokaler i tråd med midtbyplanens visioner. Modsat er det nuværende projektforslag med boliger ud til f.eks. Østergade og Søndergade umiddelbart i strid med visionerne, da disse gader ses som handelsgader, hvorpå der i stueetage skal ligge butikker.

Det indkomne projektforslag rummer 3 etager, men med en mulighed for en 4. etage. Det er en etage mere, end der er lagt op til i strategiplanen for bymidten. Dertil er der i projektforslaget lagt op til en forhøjet stueetage.

P-pladser er desuden en udfordring i vedlagte skitse, som pt. anskueliggør i alt 22 p-pladser. P-normen siger 2 parkeringspladser pr. bolig, eller 1,5 pr. bolig ved fælles parkeringsareal. Dertil kommer p-normen for erhverv, som i udgangspunkt udgør:

• 1 p-plads pr. påbegyndt 25 m2 etageareal samt 1 p-plads pr. beskæftigede for detailhandel
• 1 p-plads pr. 4 gæster ved restauranter m.v.

P-normen kan tilpasses med udarbejdelse af ny lokalplan.

Med nuværende skitse ser Vækst- og Udviklingsforvaltningen ikke, at der vil kunne etableres et nødvendigt antal parkeringspladser. En mulighed for at skabe yderligere parkeringspladser vil f.eks. være på opholdsområde i midten af det foreslåede projektbyggeri, der nu er angivet til lege- og opholdsrum. Det vil dog ramme krav til opholdsareal. Opholdsareal vil alternativt kunne etableres oven på byggeriet som en taghave/tagterrasse, som man har set i andre tilfælde i kommunen.

Økonomi ved etablering af almene boliger

I projektforslaget er foreslået 22 almene boliger á 82 kvm. Samlet set udgør summen for det almene boligprojekt ca. kr. 42.183.000. Projektet vil forudsætte Jammerbugt Kommunes betaling af grundkapital i forbindelse med det almene boligbyggeri, som er fastsat til 8%, svarende til ca. kr. 3.375.000 i det konkrete projektforslag. Som tidligere nævnt bemærkes det, at fordelingen alene er et forslag.

Lokalplan, principper og anbefalinger fra Vækst- og Udviklingsforvaltningen

Der skal udarbejdes en ny lokalplan for Fjerritslev Midtby, som også varslet ved godkendelsen af Midtbyplan Fjerritslev på møde i Kommunalbestyrelsen i juni 2023.

I den nuværende lokalplan er der mulighed for at bygge op til 2,5 etage. Der er ikke mulighed for boliger i stueetage. Derudover er der i nuværende lokalplan en række krav til udseende på byggeri m.v.

Evt. ny lokalplan skal prioriteres udarbejdet i forhold til ressourcer i Planafdelingen.

Forud for udarbejdelse af ny lokalplan er der behov for en politisk principgodkendelse. Det er Staben og Vækst- og Udviklingsforvaltningens opfattelse, at dette bedst sker i forbindelse med en konkret projektidé som den foreliggende. Efterfølgende og inden igangsættelse af lokalplan bør det afdækkes med projektforslagets deltagerkreds, om de kan se projektet gennemført inden for de politisk vedtagne principper.

Der er særligt fire overskrifter, der skal drøftes og indarbejdes i den kommende planlægning, såfremt Økonomiudvalg anbefaler Kommunalbestyrelsen at gå videre med erhvervs- og boligprojektet på grunden, hvor Fjerritslev Kro ligger i dag:

Højde/etage/ophøjelse

Der skal tages stilling til, hvor der må bygges, hvor højt der må bygges samt hvor mange etager, der kan bygges i Fjerritslev Midtby. Vækst- og Udviklingsforvaltningen anbefaler følgende:

• Ny bebyggelse skal placeres som randbebyggelse mod Østergade og Søndergade. Mindre bebyggelser kan placeres som bagbebyggelser.
• Totalhøjde på maksimalt 12-15 meter afhængigt af antallet af etager.
• Etageantal på maksimalt 3 etager.
• Etageantal på maksimalt 4 etager, hvor den 4 etage anvendes til fælles opholdsarealer.

Udseende (facade, tagform og -materialer)

Der skal tages stilling til, om nybyggeri skal tilpasses midtbyens eksisterende bebyggelser, eller om nybyggeri skal adskille sig fra midtbyens eksisterende bebyggelser. Vækst- og Udviklingsforvaltningen anbefaler følgende:

• Facader udføres som blank mur af teglsten eller som pudset eller vandskuret murværk. Der kan være mulighed for indpasning af mindre facadeelementer i andre materialer, fx træ eller skiffer.
• Randbebyggelser mod Østergade og Søndergade skal udføres med symmetrisk saddeltag med en vinkel på 20-50 grader. Bygninger på bagarealer kan tillades opført med fladt tag.
• Tage skal dækkes med tegl, tagsten eller tagpap.
• Ved etablering af en 4. etage, der anvendes til fælles opholdsareal, kan tage udføres som flade tage.

Fordeling mellem erhverv/bolig og placering af disse

Der skal tages stilling til, om der skal skabes mulighed for indretning af boliger i stueetagen. Vækst- og Udviklingsforvaltningen anbefaler følgende:

• Mindre dele af stueetagen kan anvendes til boliger. Boligerne skal være ophøjet/hævet i stueetagen.
• Stueetageareal mod Torvet skal indrettes til erhvervsarealer.

Ændring af parkeringsnorm

Der skal tages stilling til, om der via en ny lokalplan skal ske en ændring af parkeringsnormen for det pågældende område, således der i ny lokalplan stilles krav om færre parkeringspladser til nybyggeriet. Vækst- og Udviklingsforvaltningen anbefaler følgende:

• Bolig – 1 P-plads pr. bolig.
• Restaurant, café mv. – 1 P-plads pr. 20 m² restaurant, café mv.
• Butik og kontor – 1 P-plads pr. 50 m² butik og kontor.

Tidsplan

ØKU 12.6.24

KMB 20.6.24

Såfremt indstillingen godkendes, vil det videre arbejde med den kommende planlægning starte i Teknik- og Miljøudvalget med efterfølgende behandling i Økonomiudvalg og Kommunalbestyrelse.

Indstilling: Staben og Vækst- og Udviklingsforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget anbefaler Kommunalbestyrelsen at principgodkende

• at der kan etableres et erhvervs- og boligprojekt der, hvor Fjerritslev Kro ligger i dag med udgangspunkt i de vedtagne principper i Midtbyplan Fjerritslev
• at Jammerbugt Kommune er indstillet på at indbetale grundkapital jf. gældende regler vedr. almene boliger
• at Vækst- og Udviklingsforvaltningens anbefalinger tages med i den videre drøftelse med projektgruppen forud for den kommende planlægning for området

Bilag
2024.06.04_Boliger i Fjerritslev.pdf