Ny lokalplan skal bane vejen for boliger og natur ved Hune Grusgrav
Godkendelse af igangsætning af proces med udarbejdelse af Forslag til Lokalplan 19-022 for et afgrænset område ved Pirupvejen, Hune Grusgrav (startredegørelse), er på dagsordenen når Teknik og Miljøudvalget i Jammerbugt Kommune holder møde den 2. juni 2025.
Sagsbeskrivelse
Der ønskes igangsat en ny lokalplan for den fremtidige anvendelse af området ved Hune Grusgrav. Ønsket om en ny lokalplan kommer fra ejer af arealet.
Vision for området
Der ønskes udarbejdet en lokalplan, som giver mulighed for åben-lav boliger i lokalplanområdets nordlige del og tæt-lav boliger i lokalplanens sydlige del. Visionen er at skabe et område, som ud over at indeholde boliger, også rummer rekreative naturområder med stiforløb, der sikrer at området fortsat har forbindelse med de omkringliggende områder.
Boligerne skal indpasses i det kuperede terræn og med en farve- og materialesammensætning, der får bygningerne til at falde ind i naturen. Der må ikke plantes hække eller anlægges prydhaver som i et typisk boligområde. Derimod skal området være præget af en mere vildtvoksende natur, som omkranser boligerne og skaber et grønt sammenhæng i området. Formålet er at skabe et boligområde med en særlig kvalitet og karakter i form af den helt unikke beliggenhed.
Vedlagte bilag viser afgrænsning af lokalplanområdet og projekt for området.
Der har i forløbet frem til nu være flere skitseforslag i spil. I den nuværende version er der ca. 21 færre åben-lav boliger end i den forrige version, som er medtaget på side 2 i bilag – projektforslag.
I et kuperet terræn kan det vise sig vanskeligt at placere veje og bygninger, så de indpasses optimalt i landskabet. Ansøger er derfor blevet mødt med krav om udarbejdelse af et vejprojekt, der viser at vejene kan placeres som tegnet i projektet og det kan påvises at projektet er realiserbart, så vi ikke efterfølgende står med en lokalplan og et projekt der ikke kan realiseres fx pga. terrænforholdene, er anderledes end formodet.
Ansøger har derfor udarbejdet en 3D terrænmodel af de faktiske forhold i området. Vejene er herudfra placeret bedst muligt i landskabet, og hvor de vurderes at kunne leve op til krav fra vejmyndigheden ift. oversigtsforhold, hældning, vendepladser, osv. Ligeledes er ansøger blevet mødt med krav om at visualisere, at der kan placeres bygninger langs vejene hvor terrænet er mest kuperet. Dvs. at der er redegjort for, at projektet vurderes at være realiserbart. I forløbet har det vist sig at været nødvendigt at ændre på projektet, og der er bl.a. fjernet flere byggegrunde og en hel vej. Den endelige version vises på side 1 i bilag – projektforslag.
Eksisterende planlægningsmæssige forhold
En del af lokalplanområdet (syd for søerne) er i dag omfattet af lokalplan 120 fra 1982 for et område til sikring og pleje af Hune Kirkes omgivelser samt vilkår for udvidelse mv. af Hune Grusgrav. En del af det delområde, der i lokalplan 120 kan anvendes til landbrug, gartneri mv., vil blive aflyst med en ny lokalplan.
En del af lokalplanområdet (søerne og nord herfor) er i dag omfattet af lokalplan 156 fra 1991 for et rekreativt område med fiskepark i den tidligere Hune Grusgrav. Hele lokalplan 156 vil blive aflyst med en ny lokalplan.
Området er jf. Kommuneplan21 delvist beliggende i et rammeområde til rekreative formål (ramme 19.R3). Udarbejdelse af en lokalplan for et boligområde forudsætter et tillæg til kommuneplanen, der udlægger arealet til boligområde. Der pågår nu en revision af Kommuneplan21, hvor der planlægges for en ændring af rammen til boligområde. Såfremt Kommuneplan25 vedtages før lokalplanen skal i høring, vil det således ikke være nødvendigt med et kommuneplantillæg.
Området er i dag beliggende i landzone og vil med en ny lokalplan blive overført til byzone.
Der er tidligere blevet udarbejdet en lokalplan for området til etablering af boligbebyggelse. Denne lokalplan blev trukket tilbage bl.a. på grund af veto fra de kirkelige myndigheder. Der har derfor været løbende dialog med de kirkelige myndigheder, senest med et møde med Aalborg Stift i april 2025, hvor projektet blev fremlagt og drøftet. Flere projektforslag har været fremlagt, og det er drøftet og aftalt, hvad der kan forventes accepteret i en lokalplan, og hvorledes de kirkelige myndigheder ønskes underrettet løbende i forløbet, således lokalplanen udarbejdes i tråd med de kirkelige myndigheders forventninger og krav.
I forbindelse med vedtagelse af Masterplan Hune i 2024, er området udpeget som et udviklingsområde til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. I masterplanen er en række anbefalinger for hvert af de områder, der er udpeget som udviklingsområde. Ligeledes er det for bl.a. Hune Grusgrav anbefalet, at der udarbejdes en ‘designmanual’ for området, hvor helhed, kvalitet, materialer og rummene mellem bygningerne er i fokus. Jammerbugt Kommune har, med baggrund i ønsker fra bygherre og krav fra de kirkelige myndigheder og anbefalinger i Masterplan Hune, lavet en designmanual for området. Designmanualen er vedhæftet som bilag. Det ansøgte projekt afviger fra enkelte af masterplanens anbefalinger, men samlet set vurderes projektet at være i tråd med masterplanen og de mindre afvigelser vurderes ikke at have en negativ påvirkning for hverken lokalplanområdet, Hune, naturen eller masterplanen som en helhed. Der er redegjort herfor i designmanualen.
Der ligger to søer i lokalplanområdet, som er udpeget som § 3 beskyttet natur. I forbindelse med det indledende arbejde for denne nye lokalplan, er der allerede igangsat undersøgelser af bilag IV-arter, eventuel tilstedeværelse af fredede arter jf. artsfredningsbekendtgørelsen for hele lokalplanområdet. Undersøgelserne pågår og udfaldet heraf kan have betydning for den endelig udformning af området.
Området er medtaget ifm. Teknik- og Miljøudvalgets prioritering af nye lokalplaner.
Tidsplan: Teknik- og Miljøudvalget 2. juni 2025.
Retsgrundlag
Planloven.
Miljøvurderingsloven.
Budgetmæssige konsekvenser: Ikke relevant
Høring/borger- og brugerinddragelse
Ved igangsætning af en planlægningsproces vil der være indbygget offentlige høringsfrister, høring af berørte myndigheder mv.
Indstilling
Vækst- og Udviklingsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, at der igangsættes en proces med udarbejdelse af Forslag til Lokalplan 19-022 for et boligområde ved Pirupvejen, Hune Grusgrav samt et forslag til kommuneplantillæg for området (undlades hvis Kommuneplan25 vedtages før lokalplanforslaget skal i offentlig høring).
Bilag
Designmanual hune grusgrav 23-05-25
Lokalplanområde Hune Grusgrav
Projektforslag Hune Grusgrav
Masterplan Hune