Teknik og miljøudvalget i Jammerbugt kommune holder ordinært møde den 31. januar 2022, hvor der bl på dagsordenen er: Godkendelse af ansøgning om dispensation fra lokalplan til byggeri af hotel i Hune
Beslutningstema
Godkendelse af ansøgning om dispensation fra Lokalplan 19-012 i forbindelse med byggeri af hotel i Hune (Hotel Blokhus Park) – Vesterhavsvej 8.
Sagsbeskrivelse
Jammerbugt Kommune har den 13. januar 2022 modtaget en ansøgning om fire dispensationer fra Lokalplan 19-012 for centerformål i Hune. Ansøgeren ønsker at bygge et hotel vest for Skulpturparken Blokhus, på den tomme grund, Vesterhavsvej 8.
Inden der indsendes en byggeansøgning, har ansøgeren anmodet om fire dispensationer fra Lokalplan 19-012 jf.
Ansøgning nr. 1
Der anmodes om godkendelse til at afvige fra pkt. 8.4 i Lokalplan19-012 parkering, delområde Ib og II i lokalplanen: ”Parkering i delområde Ib og II må ikke etableres ud mod Vesterhavsvej og Hunetorpvej. Parkering skal etableres bag bebyggelsen.”
Ansøgning nr. 2
Der anmodes om godkendelse jf. lokalplanens pkt. 5.6 Etager, Delområde III, til opførelse af fire etager samt tilbagetrukket hems over 4,5 m2.
BR18 §458 stk. 2, beskriver: Ved opholdsarealer i bygningers tagetage eller på bygningers tag kan kommunalbestyrelsen i det enkelte tilfælde beslutte, at en hems med et større areal end 4,50 m² samt altaner, udestuer, terrasser og lignende opholdsarealer skal medregnes som en etage
Ansøgning nr. 3
Der anmodes om godkendelse til ikke at montere håndlister i fælles gangarealer og i wellness. Der anmodes om godkendelse til at afvige fra BR18 §61 Håndlister i gangarealer.
Ansøgning om tagterrasse
Der anmodes om dispensation fra Lokalplan 19-012 pkt. 5.7 Etager, Delområde IV i lokalplanen, idet er ønskes opført tagterrasse i et mindre område, ovenpå de fastsatte to etagers bebyggelsesmulighed.
Vurdering af ansøgningen
Plan- og Miljøafdelingen har gennemgået de fire ansøgninger om dispensation.
Konklusionen er, at placeringen af hotelbyggeriet jf. situationsplanen placeres i delområde III og delområde IV i Lokalplan 19-012 og derfor fremgår det ikke klart af Lokalplan19-012, at dette byggeri strider mod at ”Parkering i delområde Ib og II må ikke etableres ud mod Vesterhavsvej og Hunetorpvej. Parkering skal etableres bag bebyggelsen.” Da der ikke opføres byggeri i delområde Ib og delområde II . Konklusionen er, at placeringen ikke er i strid med Lokalplanen og derfor ikke kræver en dispensation. De forskellige delområder ses i Lokalplan 19-012 side 57.
Ligeledes må det konkluderes, at ansøgning nr. 3 vedr. montering af håndlister må henvises til den konkrete byggesagsbehandling jf. BR18 og kan ikke behandles på det nuværende grundlag.
Konkret bør der derfor kun ske en politisk behandling af ansøgningen om dispensation til etablering af hemse over 4,5 m2 og ansøgning om dispensation til etablering af tagterrasse i delområde IV.
Vurdering af dispensation til hemse:
Lokalplan 19-012 pkt. 5.6 fastsætter, at der i delområde III kan bygges op til fire etager med en total højde på op til 15 meter. Det ansøgte byggeri holdes inden for en total højde på 15 meter, men med en indskudt hems på ca. 14-16 m2 jf. ansøgningen, se bilag.
Dette betyder, at byggeriet jf. BR18 opføres i fem etager og kræver dermed en dispensation fra Lokalplan 19-012 § 5,6 der fastsætter, at der kun må bygges i fire etager.
Den ekstra etage/hems ønskes indbygget i de værelser, der er orienteret mod vest, mod øst og mod nord. I den nuværende situation vil kun de værelser, der vender mod nord, have indflydelse på evt. indblik for de boliger, der ligger på nordsiden af Vesterhavsvej. Afstanden til disse boliger er ca. 60 meter. Det vurderes ikke, at en dispensation til større hemse vil give væsentlige indbliksgener i forhold til mindre hemse.
Vurdering af dispensation til tagterrasser:
Der ansøges om dispensation til etablering af tagterrasser på den sydlige del af hotellet. Denne del af hotellet opføres med hotelværelser i to etager, som er max antal etager i delområde IV jf. Lokalplan 19-012.
Byggeriet får dog kun en højde på 7,5 meter, hvor lokalplanen giver mulighed for at bygge i en højde på 10 meter.
Jf. BR18 medregnes tagterrasser i antallet af etager og dermed vil bygningen jf. BR18 være på tre etager, hvilket kræver en dispensation fra Lokalplan 19-012 § 5.7.
Jf. situationsplanen (bilag) vil der på den sydlige del af hotellet blive etableret tagterrasse på den del af hotellet, hvor der må være fire etager, men som opbygges i tre etager + tagterrasse. Dispensationen omfatter således kun en del at den ønskede tagterrasse.
Afstanden fra tagterrassen til naboskel er ca. 30 meter og lokalplanen giver mulighed for at bygge indtil 20 meter fra skel. Denne mulighed udnyttes ikke men det vurderes dog, at der kan være indbliksgener fra såvel den terrasse, der etableres lovligt i tredje sals højde, som fra den terrasse, der ansøges om i anden sals højde. Tagterrassen placeres i en højde på 7,5 meter hvilke er 2,5 meter under den tilladte totalhøjde på bygningen. Der sker således ikke en så hård udnyttelse af de muligheder Lokalplan 19-012 giver. F.eks. ville et byggeri i 10 meters højde, 20 meter fra skel være lovligt, selv det ville give større gener for naboerne, end ønsket om en tagterrasse som ansøgt.
Ansøgeren har i forbindelse med projektet afholdt en naboorientering og har i den forbindelse fået en række tilkendegivelser fra naboer om, at de støtter dispensationen.
Retsgrundlag
Lov om Planlægning
§ 19. Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan eller en plan mv., der er opretholdt efter § 68, stk. 2, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, jf. dog § 40.
Budgetmæssige konsekvenser
Ikke relevant.
Høring/borger- og brugerinvolvering
Dispensationer efter § 19 kan først meddeles, når der er forløbet to uger, efter at Kommunalbestyrelsen har givet skriftlig orientering om ansøgningen til:
1) ejere og brugere i det område, der er omfattet af planen,
2) naboerne til den omhandlede ejendom og andre, som efter kommunalbestyrelsens vurdering har interesse i sagen, herunder det lokale kulturmiljøråd og
3) de foreninger og lignende med lokalt tilhørsforhold og klageberettigede landsdækkende foreninger og organisationer, jf. § 59, stk. 2, som over for kommunalbestyrelsen har fremsat skriftlig anmodning om at blive orienteret om ansøgninger.
Indstilling
Vækst- og Udviklingsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender at sende ansøgningen i to ugers høring med henblik på, at der derefter gives dispensation til hemse over 4,5 m2 og tagterrasser som ansøgt.