Ansøgning om rækkehuse i Blokhus møder afslag
Godkendelse af afslag på ansøgning om etablering af 4 rækkehuse med dertilhørende anneks på Klitvejen 10, Blokhus er på dagsordenen når Teknik og Miljøudvalget holder møde den 13. januar 2025.
Sagsbeskrivelse
Ansøgning om etablering af 4 rækkehuse med dertilhørende anneks på Klitvejen 10, Blokhus
Jammerbugt Kommune meddelte den 29. maj 2024 afslag på ansøgningen om etablering af 5 rækkehuse med dertilhørende anneks på ejendommen Klitvejen 10 nord for Blokhus. Etableringen af de 5 rækkehuse skulle ske ved nedrivning af eksisterende bolig på grunden. Afslaget blev begrundet med, at bebyggelsesprocenten i Lokalplan 19-001 ville blive væsentligt overskredet. Ligeledes var der ikke areal nok til, at grundstørrelser på 350 m² pr. bolig kunne overholdes.
På baggrund af dette afslag har der været afholdt en række dialogmøder, og Jammerbugt Kommune har den 27. november 2024 modtaget en ny ansøgning om 4 rækkehuse med dertilhørende anneks, der bl.a. indeholder en lille pool.
Bebyggelsen
Der ansøges om at opføre 4 rækkehuse med et samlet grundareal på 334 m² samt de 4 annekser på tilsammen 140 m². De 4 rækkehuse ønskes opført med udnyttet tagetage, hvor der indrettes et boligareal på tilsammen ca. 300 m². Omfanget af den samlede bebyggelse er ikke ændret væsentligt i forhold til den oprindelige ansøgning
De 4 rækkehuse har en bredde på 8,2-8,4 meter, og de oprindelige 5 rækkehuse havde en bredde på 6,3-6,5 meter. Dette betyder, at de 4 rækkehuse har et bebygget areal på 334 m², og de oprindelige 5 rækkehuse havde et bebygget areal på 319 m². Der er dog sket en reduktion, idet der i den nye ansøgning kun er 4 annekser, og dermed er hele den samlede bebyggelse i den nye ansøgning reduceret med ca. 20 m².
Det ansøgte byggeri vil derfor fortsat overskride bebyggelsesprocenten i Lokalplan 19-001, der fastsætter den til 30.
Grunden
Grundarealet er på 1585 m², og af dette areal er de 750 m² udlagt til vejareal – dette giver 835 m², der kan bebygges og anvendes som udeareal. Da grunde med vejareal er udstykket før 1987, kan vejarealet medregnes i grundstørrelsen og bebyggelsesprocenten, men vejarealet kan naturligvis ikke anvendes som udeareal til boligerne.
Mod øst er den eksisterende bolig bygget ud i vejarealet, og der er lavet en tinglysning, der tillader dette og bevarer en vej/sti med en bredde på 3 meter. I den nye ansøgning, ansøges der om at denne mulighed bevares, således at der kan overføres ca. 120 m² fra vejarealet til det areal, der kan bebygges. Samlet bliver byggefeltet således på ca. 955 m².
Høring af naboer og parter
Da det ansøgte byggeri vil medføre en bebyggelsesprocent på 49,58, og bolig nr. 1 er placeret direkte i naboskel mod Svinget 7, skal der gennemføres en naboorientering efter Planloven i forhold til overskridelse af bebyggelsesprocenten, og der skal gennemføres en partshøring efter Byggeloven i forhold til placering af boliger under 2½ meter fra naboskel. Ligeledes skal der ved rækkehusbyggeri foretages en helhedsvurdering, og denne skal også sendes i partshøring, og ansøgeren skal have mulighed for at komme med bemærkninger.
Helhedsvurderingen skal indeholde følgende generelle kriterier:
· Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til dens anvendelse og svare til det sædvanlige i karreen, kvarteret eller til det, der tilstræbes i området.
· Der skal under hensyn til bebyggelsens anvendelse sikres tilfredsstillende lysforhold for bebyggelsen og nabobebyggelse samt sikres mod væsentlige indbliksgener.
· Der skal være tilfredsstillende friarealer i forhold til bebyggelsens anvendelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede.
· Der skal under hensyn til bebyggelsens anvendelse være tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for bebyggelsens brugere, herunder redningsberedskabet.
· Ved bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et ikke lokalplanlagt areal, til et parcel-, sommerhus- eller kolonihaveområde, eller et område med tæt/lav bebyggelse, skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og omfanget af eventuel bebyggelse.
Byggeansøgningen har været udsendt i høring efter aftale på de dialogmøder, der er afholdt. Normalt er det sådan, at byggesager sendes i høring, når udgangspunktet er, at Jammerbugt Kommune vil give en tilladelse til det udsendte – såfremt der ikke kommer væsentlige indsigelser. I dette tilfælde er høringen gennemført, før der er foretaget en endelig vurdering af forvaltningen.
Høringen af naboer og parter er gennemført i perioden 27/11-2024 til 15/12-2024, og der er indkommet 10 høringssvar med bemærkninger. De 10 høringssvar er vedhæftet som bilag og omhandler følgende hovedsynspunkter:
· Bebyggelsesprocenten er for høj i forhold til det, der er fastsat i Lokalplan 19-001, og det vil undergrave lokalplanen og ændre området karakter.
· Byggeriet skal ikke placeres i skel mod syd.
· Manglende parkering til boligerne kan give problemer.
Det 10 høringssvar har været sendt i partshøring ved ansøgeren og ansøgeren har indsendt bemærkninger til de 10 bemærkninger fra naboer og parter. Dette svar er vedhæftet.
Forvaltningens overordnede vurdering af ansøgningen
Det vurderes, at bebyggelsen passer godt ind i området, og den har den byggestil, der tilstræbes i området. Der er tale om en bebyggelse, der opføres i 1½ plan i hvidpudset mur og med rødt tegltag. Terrasser og præværk er vist i sort. Bebyggelsen ligger som afslutning på Blokhus Nord og er med til at markere overgangen mellem byen med de hvide/røde huse og sommerhusområdet.
Forvaltningen har gennemført en helhedsvurdering og mener, at der som konsekvens af den høje bebyggelsesprocent er en række problemer med bebyggelsen. Disse problemer kan sammenfattes til, at bebyggelsen placeres for tæt på skel mod syd, hvilket der byggeteknisk ikke er behov for.
Ligeledes giver den høje bebyggelsesprocent ikke tilfredsstillende udearealer til parkering, renovation, opholdsarealer, indretning af skure mv., som man normalt forbinder med en helårsbolig.
Samlet set vurderes det, at der godt kan indrettes 4 helårsboliger på grunden, men de skal holdes nede på et omfang tilpasset det byggefelt, der er til rådighed på de ca. 955 m².
Tidsplan Ikke relevant.
Retsgrundlag
Lov om planlægning § 19
Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan eller en plan m.v., der er opretholdt efter § 68, stk. 2, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, eller tidsbegrænses til maksimalt 3 år, dog 10 år for studieboliger og byhaver, jf. dog stk. 3, § 5 u, § 15, stk. 16, § 36, stk. 1, nr. 18, og § 40.
Stk. 2.
Videregående afvigelser end omhandlet i stk. 1 kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
BR18
§ 187
Kommunalbestyrelsen skal foretage en helhedsvurdering, såfremt der er forhold ved et byggeri, der hverken helt eller delvist er reguleret af eller opfylder bestemmelserne om byggeretten i §§ 168-186. Kommunalbestyrelsens helhedsvurdering skal foretages under hensyn til de generelle kriterier i § 188 samt de bebyggelsesregulerende forhold med hensyn til grundens størrelse, afstandsforhold, etageantal, højdeforhold, bebyggelsesprocent og de ubebyggede arealers indretning, jf. kapitel 20.
§ 188
De generelle kriterier, som skal indgå i kommunalbestyrelsens helhedsvurdering, er følgende:
1) Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til dens anvendelse og svare til det sædvanlige i karreen, kvarteret eller til det, der tilstræbes i området.
2) Der skal under hensyn til bebyggelsens anvendelse sikres tilfredsstillende lysforhold for bebyggelsen og nabobebyggelse samt sikres mod væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrunde.
3) Der skal være tilfredsstillende friarealer i forhold til bebyggelsens anvendelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede, jf. § 393.
4) Der skal under hensyn til bebyggelsens anvendelse være tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for bebyggelsens brugere, herunder redningsberedskabet, jf. § 393.
5) Der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer, jf. §§ 399- 402.
6) Ved bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et ikke lokalbelagt areal, til et parcel-, sommerhus- eller kolonihaveområde, eller et område med tæt/lav bebyggelse, skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og omfanget af eventuel bebyggelse.
Budgetmæssige konsekvenser Ikke relevant.
Høring/borger- og brugerinddragelse
Der er i perioden fra den 27. november 2024 til den 15. december 2024 gennemført nabo- og partshøring.
Der er indkommet 10 høringssvar.
Indstilling
Vækst- og Udviklingsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, at der gives afslag på det ansøgte.
Bilag
Kort med placering af Klitvejen 10
Bilag 2- Klitvejen 8
Bilag 3b – Klitvejen 10B
Bilag 3c – Klitvejen 10e
Bilag 7 – Svinget 3
Bilag 6 – Svinget 1
Bilag 8 – Bendersvej 1
Bilag 4 – Klitvejen 10f
Bilag 5 – Krogen 3
Bilag 3a – Klitvejen 10d
Bilag 1 – Svinget 7
Kommentar fra ansøgeren til høringssvar
Indsendelse 1, Klitvejen 10 situationsplan, fiktiv udstykningsplan.pdf
Indsendelse 1, (99)3.02A Indretning 1.sal.pdf
Indsendelse 1, (99)3.20B Facader (1).pdf
Indsendelse 1, (99)3.01A Indretnings Stueetage.pdf