Teknik og Miljøudvalget i Jammerbugt Kommune holder møde den 26. september 2022, hvor der bl.a. på dagsordenen er: Godkendelse af Forslag om Lokalplan 27-038 for et boligområde ved Østre Hovensvej i Aabybro
Godkendelse af, at Forslag til Lokalplan 27-038 for et boligområde ved Østre Hovensvej i Aabybro sendes i offentlig høring i otte uger.
Sagsbeskrivelse
Ændrede forhold i sagen pr. 20/09-22
Pr. 16/09-22 blev der per mail meddelt via ejendomsmægler, at ejerne af matrikel 40d, Åby By, Åby (Østre Hovensvej 20) ikke ønsker at være en del af en kommende lokalplan alligevel. Ejerne vil gerne beholde deres ejendom med nuværende status og zone (landzone).
Følgende lokalplan skal derfor ses bort fra den del af delområde I i lokalplanen, som vedrører pågældende matrikel, og behandles derudfra. Det drejer sig om 9 nye byggegrunde inden for det pågældende areal og en del af en grøn kile. Det har ikke været muligt at ændre lokalplanen med kortbilag, da meddelelsen kom efter deadline. Lokalplanen, kommuneplantillæg med dertilhørende kort ændres efter den politiske behandling, inden det sendes ud i høring.
Aabybro vækster i disse år markant og denne lokalplan er udarbejdet for at sikre et fortsat attraktivt udbud af boliger i Aabybro.
Den samlet visionsplan for området, jf. bilag 3, består af flere separate projekter, men er udviklet ud fra samme koncept ift. infrastruktur, boligstruktur og fællesarealer. Der er med planen fokus på en helhedsorienteret planlægning, hvor boligområderne bliver udviklet i relation til hinanden og bindes naturligt sammen med resten af Aabybro, skov og natur. Samtidig planlægges der samlet i forhold til den fremtidige infrastruktur i form af ændring og udvidelse af Østre Hovensvej.
Lokalplanområdet
Lokalplanområdet er cirka 14,2 hektar og omfatter to ejendomme Østre Hovensvej 104 og 20, 9440 Aabybro (matrikel 40d, 10m og 40b og en del af 33a, Åby By, Åby). Den ene ejendom nedrives og udstykkes – vest for Østre Hovensvej. Den anden ejendom, øst for Østre Hovensvej frastykkes. Lokalplanområdet adskilles af Østre Hovensvej mod syd og nord, men er adgangsvejen til begge arealer.
Størstedelen af området anvendes dog i dag til landbrugsjord med landbrugspligt på arealerne.
Terrænet inden for lokalplanområdet er relativt fladt og skråner generelt mod nord. Højdeforskellen fra syd til nord er ca. 2 meter med den laveste terrænkote på ca. 8 meter.
En del af lokalplanområdet er i dag omfattet af kommuneplanramme 27.B6 og 27.B10 – begge er udlagt til boligområde.
En del af området blev med Kommuneplan 2021 overført til byzone netop med henblik på en fremtidig lokalplan. Den øvrige del, som ønskes at indgå i lokalplanen, ligger i landzone.
Plangrundlaget ajourføres ligeledes med et kommuneplantillæg, som sikrer hele området til boligområde.
Størstedelen af lokalplanen ligger inden for kommuneplanens rammeområde 27.B10 og 27.B6.
Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelse 27.B10, idet en del af lokalplanområdet ikke er rammelagt. Herudover er der uoverenstemmelse i ramme 27.B10, da det fremgår en minimums udstykningsstørrelse på både 1000 m2 og 1400 m².
Derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Ramme 27.B10 udvides og ændres til en udstykningsstørrelse på minimum 1000 m2.
Kommuneplantillægget omfatter et mindre område end lokalplanen, jf. kortet på siden.
Kommuneplantillæg 6 offentliggøres samtidig med lokalplanen, men i et særskilt hæfte.
Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til boligformål og opdeles i to delområder. Delområde I udlægges til åben-lav boligbebyggelse (fritliggende parcelhuse) og delområde II til tæt-lav boligbebyggelse (dobbelthuse, rækkehuse og lignende).
Delområde I har et samlet areal på cirka 9,8 hektar.
Delområde II har et samlet areal på cirka 4,4 hektar.
Ved udformningen af området er der lagt vægt på at sikre en sammenhæng mellem de forskellige projekter inden for delområderne og lokalplanområdet. Der har været fokus på at skabe samlet delområder inden for området, men som naturligt bliver adskilt af Østre Hovensvej.
Inden for delområde I, som er udlagt til åben/lav boligbebyggelse – øst for Østre Hovensvej, samles området omkring én vejadgang og en simpel boligstruktur via to stikveje. Området tilpasses det omkringliggende parcelkvarter gennem bebyggelsens omfang og udseende og omfatter cirka 30 grunde.
Inden for delområde II er der udlagt en vejbyggelinje på 17 meter fra vejmidten. Denne er med henblik på at skabe den fornødne plads til udvidelse af vejen og ift. støj. Der er planer om to adskilte projekter inden for delområdet med separate vejadgange og arkitektonisk udtryk.
Grøn kile
Naturen og biodiversiteten betyder meget i Jammerbugt Kommune også helt ind i boligområderne. Alt beplantning inden for lokalplanområdet skal etableres med respekt for de natur- og miljømæssige værdier, der allerede er i området.
Hele lokalplanområdet er omfattet af skovbyggelinjen, hvilket har til formål at sikre det frie udsyn til skoven og skovbrynet og for at bevare skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og dyreliv. For fortsat at beskytte og sikre den grønne karakter i området ved Aabyskoven indlægges en grøn kile mellem byggegrundene, som ligger mod øst og Aabyskoven. Herudover er der plantet ny skov lige nord for lokalplanområdet, hvilket afkaster en 300 meter skovbyggelinje.
Den udlagte kile er overgangszonen til skoven og skal indrettes med beplantning, som understøtter skovens trivsel og kan yderligere anvendes til fællesareal og LAR-løsninger. Kilen udlægges i en bredde af 40 meter.
Ud mod Østre Hovensvej udlægges ligeledes en grøn kile i begge sider til afskærmende beplantning og rekreative forbindelser.
Bebyggelsens udseende
Der er inden for lokalplanområdet givet brede arkitektoniske rammer for at opføre bebyggelse med stor variation i både materialer og stilarter med henblik på at kunne skabe både et traditionelt – men også et mere særpræget udtryk.
Inden for delområde I skal grunde udstykkes med en størrelse på mindst 1000 m² og bebyggelsesprocenten fastsættes til 30 for den enkelte ejendom.
Delområde II er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse og inden for området er der planer om to adskilte boligprojekter. Ved boliger af typen tæt-lav skal der udstykkes med en grundstørrelse på mindst 250 m2 ekskl. eventuel adgangsvej og inkl. eventuelt fællesareal.
Bebyggelsesprocenten er 40 for tæt-lav boligbebyggelse. Også inden for dette delområde er der arkitektonisk givet brede rammer for opførelse af bebyggelse.
For området gælder, at bebyggelse højest må opføres i to etager med en maksimal højde på 8,5 meter målt fra et niveauplan fastsat i henhold til bygningsreglementet.
Håndtering af vand
Lokalplanområdet grænser vest op til et mindre udpeget område i fare for oversvømmelse. Udpegningen skal forstås som en opmærksomhedszone, hvor der skal være særligt fokus på at håndtere kendte risici for oversvømmelse og at være opmærksom på, at der også uden for udpegningen kan være risiko for oversvømmelse.
Arealet er planlagt som en del af boligområdet solstrålen etape 3 og i området er der allerede fokus på at håndtere vand i takt med etape 1 og 2, men hvor der også har vist sig flere udfordringer og området har blandt andet været nødsaget til at etablere større bassiner.
Der er lavet undersøgelser af jordbunds- og grundvandsforholdene og med udgangspunkt i de aktuelle jordbundsforhold vurderes, at nedsivningspotentialet er bedre i det sydlige område frem for det nordlige område. Såfremt nedsivningsbassiner placeres mod syd, vurderes det, at som udgangspunkt kan flere bassiner benyttes til nedsivning/forsinkelsesbassiner. Dog anbefales hertil nye boringer for bestemmelse af hydrauliskledningsevne.
I det nordlige område vurderes det begrænset egnet til lokal afledning af regnvand pga. de højtliggende lavpermeable lag og risikoen for sekundære vandspejl over disse lag.
Området bliver seperatkloakeret og regnvandet skal forsinkes i bassin. Der planlægges for, at regnvand fra tæt/lav området skal ledes under vejen og over i bassinerne.
I området til åben/lav skal parcelhuse nedsive på egen grund, hvor det vurderes egnet.
Herudover planlægges at udlede vandet fra overløbet i grøften mod vest op langs skellet.
Lokalplanområdet ligger inden for sikkerhedszone D for Aalborg lufthavn og Flyvestation
Aalborg. Regnvandsbassinet forventes at blive etableret som tørt bassin og dimensioneret i henhold til sikkerhedszonen for Aalborg lufthavn og Flyvestation Aalborg ift. etablering, retablering eller oprensning af anlæg, der kan tiltrække fugle.
Retsgrundlag
Planloven – LBK nr 1157 af 01/07/2020 (Bekendtgørelse af lov om planlægning).
Miljøvurderingsloven – LBK nr 1976 af 27/10/2021 (Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)).
Budgetmæssige konsekvenser
Jammerbugt Kommune skal købe areal til vejudvidelse. Øster Hovensvej bør udvides frem til Solstrålen.
Køb af vejareal til Østre Hovensvej og udvidelse heraf er en forudsætning for udnyttelse og realisering af den nye lokalplan.
Høring/borger- og brugerinvolvering
Forslag til Lokalplan skal sendes i offentlig høring i otte uger.
Screeningsafgørelsen om, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport iht. miljøvurderingsloven, kan der inden fire uger fra offentliggørelsen påklages til Planklagenævnet.
Indstilling
Vækst- og Udviklingsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget anbefaler Kommunalbestyrelsen at godkende, at Forslag til Lokalplan 27-038 sendes i offentlig høring i otte uger.