”Tilladelse til opførelse af et sommerhus med anneks – Ruthsvej 28, 9480 Løkken er anmodet til drøftelse i kommunalbestyrelsen af Merete Fuglsang Hansen.
Sagen drøftes på kommunalbestyrelsesmøde den 10. december 2020.
Beslutningstema
Godkendelse af opførelse af et sommerhus samt udhus med anneks på ejendommen Ruthsvej 28, 9480 Løkken.
Dermed godkendelse af, at der meddeles en dispensation fra Byplanvedtægt nr. 4 ang. bebyggelsens placering, størrelse, højde og taghældning.
Sagsbeskrivelse
Plan- og Miljøafdelingen har modtaget en ansøgning om dispensation til opførelse af sommerhus på ovenstående ejendom.
Der var tidligere ansøgt om dispensation til en om- og tilbygning af et eksisterende sommerhus samt opførelse af et anneks. Det ansøgte skulle udføres i forlængelse af eksisterende hus med samme form og materialer som på det eksisterende hus, således at byggeriet ikke vil ændre husets karakter og dermed kunne indpasses i området. Det var hensigten at bevare den originale sommerhusvilla i så vidt omfang som muligt.
Under ombygningsprocessen blev der konstateret, at på grund af råd i de bærende konstruktioner samt saltskader og forvitring i det eksisterende murværk, den oprindelig bygning ikke kunne bevares.
De løbende ændringer i projektet har medført, at huset fremstår som nybyggeri, og dermed vurderes det ikke at være opført i overensstemmelse med byggetilladelsen meddelt den 18. marts 2019. Derfor er der blevet påbudt standsning af byggeriet.
På baggrund af det ovenstående ansøger ejeren på nuværende tidspunkt om byggetilladelse til at muliggøre færdigopførelse af sommerhuset med placering, den ydre fremtræden og udseende svarende til det oprindelige sommerhus, samt til opførelse af en tilbygning, som der var givet dispensation tidligere.
Det nye anneks ønskes opført lavt i terrænet, så annekset skjules mest muligt i klitlandskabet. Annekset ønskes opført med samme arkitektoniske stil og ydre fremtræden som hovedhuset, dog med anden taghældning, således at totalhøjden på bygningen mindskes. Relevante ansøgningsmateriale samt ansøgerens redegørelse for den forudgående sagens forløb vedhæftes som bilag.
Helhedsvurdering – byggeriet er for høj
Jf. BR18 § 178 ved sommerhuse gælder at maksimal højde for tag er 5,0 m. Det ansøgte sommerhus får en totalhøjde på 6,12 m. målt fra niveauplanet.
Planlægningsmæssige forhold – projektet kræver 5 dispensationer
Ejendommen er omfattet af Byplanvedtægt nr. 4, zone 4, af 1974.
Ejendommen er omfattet af klitfredning. Idet bebyggelsen er placeret udenfor klitfredningslinjen, berøres denne ikke af byggeprojektet.
Ansøgningen forudsætter, at der meddeles en dispensation fra Byplanvedtægt nr. 4, som foreskriver følgende:
Ang. størrelse: § 6.3 Sommerhusets etageareal skal være mindst 35 m² og må højst være 150 m². I dette areal medregnes ikke udhus eller garage, der ikke er sammenbygget med
sommerhuset.
- Den nye bebyggelse får et samlet boligareal på 180 m², der fordeles således:
155 m² sommerhus (boligareal) + 80 m² kælder (medregnes ikke i boligareal)
25 m² anneks (medregnes i boligareal) + 25 m² udhus (medregnes ikke i boligareal)
Ang. placering: § 6.4c Ingen bygning må lægges på en klit eller bakketop eller således, at den bærer præg af at være placeret højt i forhold til det omgivende terræn.
- Det nye sommerhus opføres med samme sokkelkote, som det eksisterende, i kote 13.60. Anneksbygningen fastholder tidligere niveauplan i kote 12.40.
Ang. orientering: § 6.4d Husene orienteres med længderetningen nord-syd eller øst-vest.
- Det nye sommerhus får samme orientering som det eksisterende, og annekset opføres vinkelret herpå.
Ang. højde: § 6.5 Bygningerne ikke må opføres med mere end én etage eller gives en større højde end 2,5 m fra terræn (niveauplan jf. byggelovens § 34, stk. 8) til overkant af tagskæg. I områder, hvor der på grundlag af samlede bebyggelsesplaner tillades bebyggelser med høj tagrejsning, kan dog tagetagen udnyttes til køjerum og lign., hvor dette af brandsikkerhedsmæssige grunde skønnes forsvarligt.
- Det nye sommerhus opføres i 1½ etage som det eksisterende og med en totalhøjde på 6,12 m og en facadehøjde på 2,67 m, begge målt fra sokkelkoten.
- Annekset opføres i 1 etage med en totalhøjde på 4,983 m og en facadehøjde på 2,42 m, begge målt fra fastlagte niveauplan.
Ang. taghældning: § 6.6 Tage skal udføres som saddeltage uden afvalmning med en taghældning mellem 15 og 25 grader og belægges med græstørv, mørk asbestcement eller tagpap. Byrådet kan tillade andre tagformer, der sikrer en efter byrådets skøn lige så tilfredsstillende helhedsvirkning og fortrinsvis, hvor ensartede tagformer gennemføres.
- Sommerhuset opføres med sadeltag uden afvalmning men med en taghældning på 45 gr., som eks. bebyggelse.
- Annekset opføres med sadeltag uden afvalmning med en taghældning på ca. 38 gr.
Planmæssig vurdering
I den aktuelle sag er det vurderet at i lyset af, at den i forvejen eksisterende bebyggelse havde en placering, højde og omfang, der fraviger fra byplanvedtægtens bestemmelser, kan det ønskede byggeri indpasses i området uden at det omkringliggende område ændrer karakter af sommerhusområde på trods af, at huset ligger højt i terræn og er meget synligt i området. I vurderingen er der lagt vægt på, at sommerhuset opføres med udgangspunkt i samme placering og ydre fremtræden som det oprindelige sommerhus, der ønskes genetableret.
Der er lagt vægt på, at ejeren havde ønske om at bevare det originale sommerhus i så stort omfang som muligt. Dog pga. råd og saltskader, har det vist sig, at bevaring af det oprindelige hus ikke var muligt, hvilket medførte nybyggeri. Der stadig bibeholdes ønsket om, at sommerhusets ydre fremtræden og udseende er tilsvarende det oprindelige sommerhus.
Etageareal/boligareal
Beboelsesarealet inklusiv 25 m² anneks udgør 180 m². Idet kælderdelen indrettes med en lukket facade, medregnes dette iflg. BR18 ikke i beboelsesarealet (henvises også til “Håndbog for bygningsmyndigheder”, bind 3, SB 125, juli 2018, s. 2). Udhusdelen på 25 m² medregnes heller ikke i beboelsesarealet.
Jammerbugt Kommune er indstillet på at følge bygningsreglementet BR18, hvilket betyder, at bebyggelsesprocenten normalt kan sættes til 15, samt at der kan indarbejdes en maks. størrelse på ca. 180 m².
Placering i forhold til terræn og orientering
Projektet er udformet ud fra et ønske om at genopbygge og modernisere den klassiske sommervilla fra 1916, hvor bevaring og viderebygning på den oprindelige arkitektur har vist sig ikke at være mulig. Det vurderes, at sort farve er i harmoni med omgivelserne, og at den kan visuelt indpasses i landskabet. I forhold til husets placering er det taget i betragtning, at husets historie er væsentligt længere end Byplanvedtægtens vedtagelsesdato.
Det vurderes, at der i dette konkrete tilfælde er taget hensyn til terrænet, og at projektet er udarbejdet med respekt for omgivelserne, i så vidt omfang som muligt. Sommerhuset opføres med samme sokkelkote som det oprindelige hus, i kote 13.60.
Bebyggelsen udføres med en kælder med en lukket facade, der indpasses i landskabet og “puttes ind” i klitten. Kælderen vil ikke være synlig for naboer, og dermed vurderes det ikke at påvirke omgivelserne i negativ retning.
I den foreløbige dialog var der drøftet placering af annekset, og det er blevet ændret for at mindske bygningens visuelle påvirkning på området. Annekset/udhuset ønskes placeret i forlængelse af hovedhuset, forholdsvis lavt i terrænet, og således at byplanvedtægtens bestemmelser vedr. højden overholdes. Annekset placeres mest muligt skjult i klitlandskabet med den tidligere fastlagt niveauplan i kote 12.40. Annekset udføres med ydre fremtræden, der er tilsvarende den arkitektoniske stil, som det eksisterende sommerhus havde.
Byggeriet placeres med en anden orientering end en længderetning nord/syd og øst/vest, som byplanvedtægten foreskriver. Det vurderes, at bebyggelsens anden orientering ikke ændrer sommerhusområdets karakter og medfører en negativ visuel påvirkning af omgivelserne.
Bebyggelsens højde
Bebyggelsen ønskes opført i 1½ etage med samme bygningshøjde som den oprindelige bebyggelse på 6,12 m, samt en facadehøjde på 2,67 m. Byplanvedtægten fastlægger en facadehøjde på maks. 2,50 m fra terræn til overkant af tagskæg.
Det vurderes, at bebyggelsens højde ikke overskrider den højde det oprindelige hus havde, og derfor kan det godt indpasses i området uden at medføre en negativ visuel påvirkning af omgivelserne og uden at ændre områdets karakter af sommerhusområde. Overskridelse af facadehøjden med 17 cm vurderes at være af en mindre væsentlig betydning.
Taghældning og tagmateriale samt udvendig beklædning
Da bebyggelsen ønskes udført i respekt for den originale og autentiske arkitektur af den klassiske gamle sommerhusvilla, udføres taget på bygningen med hældning på 45 grader, som det gamle byggeri var. Tagmateriale er sort tagpap med listedækning, og bebyggelsen beklædes med træ i sort farve. På trods af at tagmateriale og farvevalg ikke er den samme som det var i 1916, er disse i overensstemmelse med Byplanvedtægt nr. 4 og kan derfor godt tillades.
For at sikre helhedsindtrykket for hele ejendommen udformes udhuset med anneks med tilsvarende tagmateriale og udvendig beklædning som beboelseshuset, dog ændres taghældning til 38 grader, således at totalhøjden på bygningen mindskes.
Det vurderes, at den ansøgte taghældning, tagmateriale og den udvendige beklædning af den samlede bebyggelse ikke ændrer sommerhusområdets karakter og ikke medfører en negativ visuel påvirkning af omgivelserne.
Forudgående proces og partshøring
Det ansøgte projekt har været i offentlig høring flere gange i takt med revidering og ændringer i projektet.
Første høring var afholdt den 3. december 2018. Der kom bemærkning fra nabo Ruthsvej 21 vedr. solceller og mod det påtænkte anneks. Projektet er blevet revideret således, at der ikke skal etableres solceller, og annekset placeres anderledes. På baggrund af ændringer i projektet er høringsbrevet blevet trukket tilbage.
Nyt revideret projekt har været sendt i offentlig høring igen den 16. januar 2019. Her er igen indkommet høringssvar fra nabo Ruthsvej 21 med bemærkninger vedr. det påtænkte anneks samt bebyggelsens højde og samlet størrelse.
Den 5. februar 2019 er der blevet meddelt dispensation fra Byplanvedtægt nr. 4 til opførelse at tilbygning på 45 m² og et anneks med udhus. Afgørelsen er ikke blevet påklaget, og den 18. marts 2019 er byggetilladelsen meddelt.
Ved en besigtigelse af ejendommen er det konstateret, at det påbegyndte byggearbejde ikke er i overensstemmelse med, hvad der er givet byggetilladelse til. Derfor er der den 23. juni 2020 meddelt påbud om standsning af byggearbejde på ejendommen. Det er konstateret, at den eksisterende bebyggelse var helt nedrevet, og det er vurderet, at der er tale om nybyggeri.
På nuværende tidspunkt ansøges der om lovliggørelse af det opførte byggeri for at muliggøre færdigopførelse af sommerhuset med placering, den ydre fremtræden og udseende tilsvarende det oprindelige sommerhus, og dermed om dispensation fra Byplanvedtægt nr. 4.
Det ansøgte projekt var i offentlig høring i 3 uger, fra den 30. september 2020 til og med den 21. oktober 2020.
Bemærkninger til nuværende projekt
Der er indkommet flere bemærkninger og indsigelser mod projektet. De fleste kommentarer til sagen omhandler bebyggelsens højde og størrelse. Bygninger er meget synlige i landskabet og til gene for naboer. Det bemærkes, at bebyggelsens udseende ikke er i overensstemmelse med det oprindelige gamle hus fra 1916. Der menes, at når der er tale om nybyggeri, skal der påkræves ændringer i projektet således, at byplanvedtægtens bestemmelser overholdes i forhold til bebyggelseshøjde, taghældning samt størrelse. Der stilles spørgsmål ved, hvorvidt poolerummet i kælder skal medregnes ind i boligareal.
Der dispenseres ud fra kommunens administrationspraksis, hvor på baggrund af “Grundlag for nye lokalplaner i sommerhusområdet” tillades op til180 m² af boligareal.
Der er oprindeligt givet byggetilladelse til opførelse af en tilbygning i forlængelse af eksisterende hus med tilsvarende størrelse og udseende. Vækst og Udvikling er enig i, at der er tale om et for stort byggeri, der synes voldsomt i klitlandskabet. Der ligges vægt på, efter en samlet vurdering, at en nedrivning eller reetablering af den oprindelige tilstand vil stå i misforhold til den interesse, der måtte være i forhold til værdispildsbetragtninger i en samfundsmæssig kontekst.
På grund af komplikationer i byggeprocessen er større dele af bygningen blevet revet ned (næsten hele den oprindelige bygning) og derfor har byggeriet fået karakter af nybyggeri. Dette var grundlaget for påbud om standsning af byggeriet. Ved ny behandling af sagen, og vurdering af byggeriet iht. proportionalitet, er det vurderet, at de indgreb, som kommunen måtte kræve i forhold til at opnå, at byplanvedtægten bliver overholdt, skal stå i et rimeligt forhold til formålet, og at det mindst bebyrdende indgreb skal benyttes, i de tilfælde, at hensynet til reglerne vejer tungere end en lovliggørelse af det allerede udførte arbejde.
Retsgrundlag
Planloven § 19
Høring/borger- og brugerinvolvering
Det ansøgte projekt har været i offentlig høring af naboer og parter i sagen i 3 uger, fra den 30. september 2020 til og med den 21. oktober 2020.
Der er i høringsperioden kommet 3 indsigelser mod byggeriet (underskrevet af flere øvrige naboer). Samlede bemærkninger med kommentar vedlægges som bilag.
Indstilling
Vækst- og Udviklingsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, at der tillades opførelse af et sommerhus med anneks på ejendommen Ruthsvej 28, 9480 Løkken.
Teknik og Miljøudvalget, den 23. november 2020
Indstillingen godkendt.
Kjeld Hedegaard erklærede sig inhabil i sagen og deltog ikke i sagens behandling.”
Lovgrundlag
Efter styrelseslovens § 11 har alle kommunalbestyrelsesmedlemmer ret til at indbringe en sag og få denne sat på førstkommende kommunalbestyrelsesmøde.
Indstilling
Staben indstiller
at punktet efter anmodning fra kommunalbestyrelsesmedlem Merete Fuglsang Hansen drøftes i kommunalbestyrelsen