Godkendelse af revideret skema B for 24 almene ældreboliger uden anvisningsret, Aabybro Centret

Godkendelse af revideret skema B for 24 almene ældreboliger uden anvisningsret, Aabybro Centret

Økonomiudvalget i Jammerbugt Kommune holder møde den 7. december, hvor der bl.a. på dagsordenen er: Godkendelse af revideret skema B for 24 almene ældreboliger uden anvisningsret i Aabybro Centret.

Sagsbeskrivelse

Kommunalbestyrelsen godkendte i september 2020 skema B for 24 ældreboliger uden anvisningsret med Nørresundby Boligselskab som bygherre. Der er dog fremkommet to væsentlige forhold, der bevirker at Nørresundby Boligselskab har ønske om en revideret skema B godkendelse, hvilket Kuben Management A/S har fremsendt på vegne af boligselskabet.

Projektet er en del af det større fornyelsesprojekt, der er igangsat i Aabybro Centret. Tilsagnet til de 24 boliger med i alt 1.812 m² er givet af Kommunalbestyrelsen i maj 2019. Målgruppen for boligerne er ældre og seniorer, der er så selvhjulpne, at de modtager begrænset hjælp i hverdagen. Boligerne etableres derfor som 24 almene ældre/seniorboliger uden anvisningsret for Jammerbugt Kommune.

Begrundelsen for ønsket om et revideret skema B er, at byggeriet efter Kuben Managements opfattelse ikke kan gennemføres indenfor den skema B sum, der blev godkendt i september 2020. Der har været gennemført forhandlinger med totalentreprenøren om pris, ydelser og kvalitet, hvor man har vurderet besparelsesmuligheder. Der har været drøftet konstruktionsprincipper, omfang af friarealer, placering af depoter/skakter og færdiggørelsesniveau på terræn og parkeringsarealer samt facader uden at man har kunne holde sig indenfor den afsatte ramme. Totalentreprenøren har af to omgange foretaget udbud af underentrepriser, men i takt med stigende inflation, energipriser og renter har det ikke været muligt at fremlægge et projekt, som der vil kunne opnås byggetilladelse til.

Totalentreprenøren har meddelt, at man ønsker at trække sit mere end 2 år gamle bud tilbage, da de økonomiske forudsætninger ikke længere er til stede. Det er Kuben Managements og Nørresundby Boligselskabs vurdering, at man ikke på det eksisterende skema B´s økonomigrundlag vil kunne tvinge totalentreprenøren til at igangsætte byggeriet.

Afledt af de generelle stigende priser (blandt andet indenfor byggesektoren) vedtog Folketinget den 14. september 2022 en midlertidig forhøjelse af den maksimale anskaffelsessum. På den baggrund anmodes der om, at der vedtages et revideret skema B, hvor de reviderede satser ligger til grund for godkendelsen.

Forudsætningen ved skema B godkendelsen i 2020 var, at der skulle etableres 450 m² erhverv i stueplan og med de almene boliger placeret i op til seks etager ovenpå. Konkrete forhandlinger har medført, at erhvervsarealerne i stueplan nu udvides med ca. 65 m². På grund af den ændrede konstruktion i stueetagen er der sket mindre ændringer i projektet for de almene boliger. Det betyder, at hver lejlighed bliver en m² større. Derfor ønskes skema B godkendelsen ændret fra i alt 1.812 m² til 1.836 m² og gennemsnittet pr. lejemål bliver dermed 76,5 m²/bolig. Boligerne opføres uændret som to-rums boliger og med to forskellige størrelser, der nu bliver henholdsvis 61 m² og 65 m². Hertil kommer uændret andel fællesareal på ca. 13 m²/bolig. Der vil også uændret være fem boliger fra første til tredje sal og tre boliger fra fjerde til sjette sal.

Den totale udgift for projektet vil ved det reviderede skema B være følgende:

Den beregnede husleje i boligerne ændres som følge af det reviderede skema B. Huslejen er opgjort til 1.114 kr./m²/årligt ekskl. forbrugsafgifter. Det svarer til en månedlig husleje på ca. 7.100 kr. ekskl. forbrugsafgifter i gennemsnit for de to typer boliger. Ved skema B godkendelsen i september 2020 var huslejen opgjort til 1.039 kr./m²/årligt ekskl. forbrugsafgifter.

Tidsplanen for det reviderede projekt er, at projekteringen færdiggøres og der søges byggetilladelse i første kvartal 2023. Byggefasen forventes startet i anden kvartal og byggeriet forventes klar til indflytning sidste i 2024.

I forbindelse med skema B godkendelsen i september 2020 godkendte Kommunalbestyrelsen et grundkapitaltilskud på 10%, svarende til 4.428.500 kr. Med en godkendelse af det reviderede skema B vil grundkapitaltilskuddet forøges til 4.871.000 kr. Der vil således skulle gives en yderligere bevilling på 442.500 kr.

Administrationen bemærker i øvrigt, at der i forbindelse med drøftelserne om et ændret projekt er aftalt, at Nørresundby Boligselskab refunderer kommunens udlæg på 300.000 kr. til den midlertidige plads, der er etableret på boligselskabets areal. (den tidligere Fakta-grund)

Retsgrundlag

Lov om almene boliger

Budgetmæssige konsekvenser

Godkendelse af det reviderede skema B vil betyde, at der skal bevilges yderligere 442.500 kr. til grundkapital, der skal indbetales til Landsbyggefonden.

Nørresundby Boligselskabs lånoptagelsen til projektet ved en godkendelse af det reviderede skema B vil blive ca. 4.000.000 kr. større. Det beløb, som Kommunalbestyrelsen skal stille regaranti overfor staten, vil dermed forøges med en den garantiprocent, som kreditinstituttet efterfølgende fastsætter.

Indstilling

Staben indstiller, at Økonomiudvalget anbefaler at Kommunalbestyrelsen godkender