Teknik- og Miljøudvalget i Jammerbugt Kommune holder møde den 5. september, hvor der bl.a. på dagsorden er: Godkendelse af høring vedr. Forslag til Lokalplan 29-007 for et boligområde ved Sulstedvej i Nørhalne
Beslutningstema
Godkendelse af, at Forslag til Lokalplan 29-007 for et boligområde ved Sulstedvej i Nørhalne sendes i offentlig høring i otte uger.
Sagsbeskrivelse
Nørhalne vækster i disse år, og denne lokalplan er udarbejdet for at sikre et fortsat attraktivt udbud af boliger i Nørhalne.
Med lokalplanområdet sikres en helhedsorienteret planlægning og en samlet visionsplan for området – jf. bilag 3 i lokalplanforslaget, som er udviklet ud fra et koncept om at skabe et boligområde med en grøn karakter, der bindes naturligt sammen med resten af Nørhalne.
Lokalplanområdet omfatter et areal på cirka 6,46 hektar. Størstedelen af området anvendes i dag til landbrugsjord. Der er landbrugspligt på arealet – matrikel 4q, Nørhalne By, Biersted. Det lille areal er tæt beplantet og anvendes rekreativt i dag. Herudover anvendes den sydlige del af lokalplanområdet til sti, som en del af byens stiforløb.
Terrænet inden for lokalplanområdet er relativt fladt og skråner generelt mod syd-sydøst. Højdeforskellen fra det nordvestlige til det sydøstlige hjørne er ca. 1,5 m med den laveste terrænkote på godt +8,5 m. Lokalplanområdet afgrænses af omgivende veje – Sulstedvej og Vadumvej. Mod nord grænser området op mod eksisterende boligområde ved Nicolajs Have.
Hele lokalplanområdet er i dag omfattet af kommuneplanramme 29.B3, som er udlagt til boligområde. Med lokalplanen overføres hele arealet til byzone.
Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Sulstedvej og udlæg af nye veje og overkørsler fremgår af Bilag 3 i lokalplanen.
Grøn kile
Området adskiller sig fra andre områder i nærheden ved at indarbejde en markant grøn karakter i boligområdet sammen med skæve lukket vejforløb og hertil hørende bebyggelsesstruktur.
Den grønne karakter omfatter en grøn kile, som forløber midt gennem lokalplanområdet og forbinder eksisterende grønne områder mod øst og vest til området. De grønne arealer bindes sammen og skaber tværgående rekreative muligheder med f.eks. stier samtidig med at håndtere vand på overfladen via regnvandsbassiner.
Alt beplantning inden for lokalplanområdet skal fremstå som vildtvoksende natur.
Herudover er den eksisterende stiforbindelse, som er placeret langs lokalplanafgræsningen mod syd bevaret.
Bebyggelsens udseende
Generelt set er der et bredt ønske ved nybyggeri om at kunne opføre ens bolig med en individuel karakter, som også ses i de nærliggende nye boligområder i Nørhalne.
Derfor er der inden for lokalplanområdet også givet brede arkitektoniske rammer for at opføre bebyggelse med stor variation i både materialer og stilarter med henblik på at kunne skabe både et traditionelt, men også et mere særpræget udtryk.
Området udstykkes som vist på princippet på Bilag 3 i lokalplanen. Det enkelte grundareal skal være mindst 1000m2 og efter planen giver det mulighed for omkring 39 nye byggegrunde.
For området gælder, at bebyggelsesprocenten fastsættes til 30, og bebyggelse må højest opføres i 1,5 etage med en maksimal højde på 8,5 meter målt fra et niveauplan fastsat i henhold til bygningsreglementet.
Håndtering af vand
Der er lavet undersøgelser af jordbunds- og grundvandsforholdene inden for lokalplanområdet. Disse undersøgelser viser, at nedsivningspotentialet er begrænset, primært som følge af terrænnært grundvand.
Strømningsvejene i området viser mod sydøst ud i et privat vandløb.
Udover de foretagne undersøgelser er det nødvendigt at udarbejde en robusthedsanalyse af det private vandløb, der ønskes at udlede til mod øst i forbindelse med byggemodningen. Det er i forhold til at bestemme kapaciteten i det private vandløb samt fastlægge hvilken mængde regn- og overfladevandet fra det nye boligområde skal forsinkes. Hertil kræver udledning til det private vandløb ligeledes skriftlig accept fra berørte bredejere.
Området bliver derfor seperatkloakeret og regnvandet skal forsinkes i bassin inden afledning til recipient. Lokalplanområdet ligger inden for sikkerhedszone B for Aalborg lufthavn og Flyvestation Aalborg. Regnvandsbassinet forventes at blive tørlagt og dimensioneret i henhold til sikkerhedszonen for Aalborg Lufthavn og Flyvestation Aalborg ift. etablering, retablering eller oprensning af anlæg, der kan tiltrække fugle.
Areal til udvidelse af grunde
Mod Nicolajs Have er der udlagt et areal på tværs af hele lokalplanafgræsningen i en bredde af 10 meter. Dette areal er tiltænkt som en udvidelse til grundene på Nicolajs Have nr. 1-23 (udenfor lokalplanområdet) eller til de nye nordlige grunde inden for lokalplanområdet.
Arealet er udlagt på baggrund af et ønske fra lodsejerne, som grænser ned mod lokalplanområdet fra Nicolajs Have. De ønsker at købe et mindre areal til hver af deres grunde for at få mere plads og til dels også afstand til det nye lokalplanområde. Hvis ikke de enkelte lodsejere ønsker at tilkøbe, bliver arealet lagt til grundene i den nye udstykning. Arealet forventes at blive afklaret og fremlagt i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplanen.
Forventet tidsplan for Lokalplan 27-009
Forslag:
Teknik- og Miljøudvalget 5. september 2022
Økonomiudvalget 14. september 2022
Kommunalbestyrelsen 22. september 2022
Forslag til lokalplan udsendes umiddelbart herefter i otte ugers høring.
Endelig vedtagelse:
Teknik- og Miljøudvalget 28. november 2022
Økonomiudvalget 7. december 2022
Kommunalbestyrelsen 15. december 2022
Den endelige vedtagelse af lokalplanen offentliggøres umiddelbart herefter.
Retsgrundlag
Planloven – LBK nr 1157 af 01/07/2020 (Bekendtgørelse af lov om planlægning).
Miljøvurderingsloven – LBK nr 1976 af 27/10/2021 (Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)).
Budgetmæssige konsekvenser
Lodsejerne, som grænser ned mod lokalplanområdet fra Nicolajs Have, ønsker at købe et mindre areal til hver af deres grunde for at få mere plads og til dels også afstand til det nye lokalplanområde. Hvis arealet tilgår de enkelte grunde på Nicolajs Have bliver arealet omfattet af samme bestemmelser, som er gældende for området (Lokalplan 29-003). Hvis ikke de enkelte lodsejere ønsker at tilkøbe, bliver arealet lagt til grundene i den nye udstykning. Arealet forventes at blive afklaret og fremlagt i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplanen.
Overtagelse ved overførsel til byzone eller sommerhusområde
Ejeren af en fast ejendom, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, kan, hvis ejendommen helt eller delvist overføres fra landzone til byzone eller sommerhusområde, inden 4 år efter overførslen, under visse omstændigheder, forlange ejendommen (henholdsvis den overførte del af ejendommen) overtaget af kommunen for et beløb, der fastsættes af taksationsmyndighederne.
Høring/borger- og brugerinvolvering
Forslag til Lokalplan skal sendes i offentlig høring i otte uger.
Screeningsafgørelsen om, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport iht. miljøvurderingsloven, kan der inden fire uger fra offentliggørelsen påklages til Planklagenævnet.
Indstilling
Vækst- og Udviklingsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget anbefaler Kommunalbestyrelsen at godkende, at Forslag til Lokalplan 29-007 sendes i offentlig høring i otte uger.
