Godkendelse af principbeslutning vedr. Pandrup Midtby
Økonomiudvalget i Jammerbugt Kommune vil på udvalgsmøde den 2. oktober 2024 behandle et beslutningstema: Godkendelse af principbeslutning vedr. Pandrup Midtby
Sagsbeskrivelse
Økonomiudvalget behandlede d. 14. februar 2024 (pkt. 44) et oplæg til udnyttelse af området omkring Pandrup Midtby.
Baggrunden for denne nye sag er et revideret oplæg fra investorerne, som på nuværende tidspunkt ligger udenfor rammerne af den tidligere godkendte sag, primært i forhold til andelen af almene boliger.
På Økonomiudvalgets møde i februar 2024 blev følgende procesplan præsenteret:
| Procesplan Der er tre etaper i den videre proces:nedrivning af bygninger, etablering af parkeringspladser og indret-ning af små butikker i det eksisterende Vestkystcenteropførelse af optil 4 etagers byggeri til almennyttige boligerkonkret realisering af projekter, herunder opførelse af omkring 30-36 boliger (almene / privatfinansierede), nedrivning af bygninger, etablering stier/forbindelser og opholdsarealer Ad 1:Nedrivning af bygninger, etablering af parkeringspladser og indretning af små butikker i det eksisterende Vestkystcenter kræver ikke, at der udarbejdes en ny lokalplan. Forholdene kræver nedrivningstilladelser og byggetilladelser (til ændret anvendelse). Disse forhold kan derfor igangsættes uden at en ny lokalplan foreligger. Ad 2:Opførelse af byggeri i optil 4 etager til almennyttige boliger kræver, at der udarbejdes en ny lokalplan for området. Der vil i lokalplanen forventeligt blive givet mulighed for, at ønsket om boliger kan realiseres. Jammerbugt Kommune har afsat midler til realisering af ønskerne om al-mennyttige boliger, nedrivning af bygning, etablering stier og opholdsarealer. Udarbejdelse af en lokalplanforslag inkl. midtbyplan sker i foråret 2024, og det forventes, at et lokalplanforslag kan offentliggøres i juni 2024. Ad 3:Når den nye lokalplan for området er vedtaget, skal der ses på den konkre-te realisering af projekter, herunder finansiering og opførelse af 30-36 boliger (almene / privatfinansierede), nedrivning af bygninger, etablering stier/forbindelser og opholdsarealer.Jammerbugt Kommune har givet tilsagn om at finansiere almennyttige boliger, nedrivning af bygninger, etablering stier/forbindelser og opholdsarealer. |
Det reviderede projekt
Investorerne ønsker fortsat at bibeholde det eksisterende Vestkystcenter, som renoveres sammen Bredgade 10 i første kvartal 2025. Den nordlige del af vestkystcenteret bibeholdes som små butikker.
Derudover er ønsket ligeledes fortsat, at udvalgte bygninger nedrives, og at der opføres almennyttige boliger i områdets vestlige del.
Der opføres ikke nye butikker som tidligere skitseforslag. I stedet foreslås nu etablering af p-pladser og torv.
Investorerne har gentænkt projektet, og ønsker nu på baggrund af efter-spørgsel på tæt/lav rækkehuse/længdehuse at etablere sådanne i sammen-hæng med to punkthuse. Tidligere var der foreslået fire punkthuse.
Samlet set ønskes det at øge antallet af boliger sammenlignet med skitsepro-jektet af september 2023, der blev præsenteret for Økonomiudvalget 14. fe-bruar 2024. Antallet af boliger opjusteres med det nye forslag til 49 og fordeler sig på følgende måde:
- 41 almene boliger (3.621 m2) og 8 private boliger (720 m2) fordelt med hhv. 30 lejligheder i 2 stk. 4-etages punkthuse samt 19 tæt/lav række-huse/længdehuse.
Tidsplan for det reviderede projekt
- 1. kvartal 2025: Projektets åbningstræk, hvor privat investor igangsætter renovering af Vestkystcenteret og Bredgade 10
- 1. kvartal 2026: Opførelse af 9 stk. rækkehuse med 741m2 almene boliger.
- 2. kvartal 2027: Opførelse af 30 stk. boliger i 2 stk. punkthuse, heraf 720 m2 private boliger (forventeligt 8 stk. a 90 m2 med mulighed for at reducere til 6 stk. a 120 m2) og 1.980m2 almene boliger
- 3. kvartal 2028: Opførelse af 10 stk. boliger i længdehus, i alt 900m2 almene boliger.
Økonomi
De budgetmæssige konsekvenser af oplægget jf. sagen på Økonomiudvalget 14. februar 2024 var:
”Der er til Masterplan 2.0 for Pandrup (både Masterplan Jetsmark og Midtby-plan Pandrup) afsat 4 mio. kr. Der har til Masterplan Jetsmark været et forbrug på ca. 0,5 mio. kr. Det resterende beløb på 3,5 mio. kr. overføres til 2024. Der-udover er der pt. afsat 5 mio. kr. til almennyttige boliger i Pandrup Midtby.”
Status pr. 19. september vedr. økonomi er:
Der er i budget 2026 afsat 5,0 mio. kr. til grundkapital til almennyttige boliger i Pandrup Midtby.
Ved en principgodkendelse af det reviderede projekt med nu 41 almene boli-ger vil budgettet på de nuværende 5,0 mio. kr. ikke være tilstrækkeligt til at finansiere grundkapitalen. Estimeret kommunal grundkapital for 41 boliger på gennemsnitligt 89,9 m2 med udgangspunkt i 2024-priser og almindelig løn- og prisfremskrivning vurderes at være ca. 2,0 mio kr. yderligere. Fremskrivningen udgør ca. +3% af den samlede grundkapital og anføres, idet projektet er etapeopdelt og strækker sig over en længere årrække (+5 år fra 2024).
Jf. investors tidsplan vil grundkapitalen falde i følgende år:
- For 9 boliger i 2026
- For 22 boliger i 2027/2028
- For 10 boliger i 2029
Budgettet for Masterplan 2.0 for Pandrup (både Masterplan Jetsmark og Midt-byplan Pandrup) er i 2024 kr. 4.053.000, og der er pr. 19. september 2024 kr. ca. 1,6 mio. tilbage. Forbruget består hovedsageligt af køb af ejendom jf. Økonomiudvalgets dagsorden pkt. 95, d. 25. april 2024. Statsrefusion iht. indsatspulje forventes på kr. 1.572.000. Forventet forbrug er desuden nedrivning af ejendom samt kommunal medfinansiering af nedrivning af ejendomme i området jf. Økonomiudvalgets dagsorden 21. august 2024. Når ovenstående indtægter og udgifter er bogført, vurderes der at være ca. 2,85 mio. tilbage på budgettet.
Heraf skal der forventes forbrug på realisering af offentligt tilgængeligt byrum jf. Økonomiudvalgets dagsorden pkt. 95, d. 25. april 2024. Der kan i den forbindelse indhentes 60% statsrefusion. Etablering af torv forventes igangsat i 2025.
Den kommende planlægning
Der skal udarbejdes en ny lokalplan for centerområdet i Pandrup (Lokalplan 23-018), som rummer mere end dette konkrete projekt. Det oprindelige formål med lokalplanen var at give mulighed for, at der kunne opføres nye butikker og nye boliger indenfor området. Desuden skulle en ny lokalplan give mulighed for, at der kunne etableres nye veje, stier, parkeringspladser og opholdsarealer i området. Indretningen og ændringen af området forudsatte, at dele af områdets eksisterende bebyggelser blev nedrevet.
Formålet er fortsat, at lokalplanen skal give mulighed for, at der kan opføres nye butikker og nye boliger indenfor området. Lokalplanen skal ligeledes sik-re mulighed for etablering af stier/forbindelser, parkeringspladser og opholdsarealer i området.
Lokalplansarbejdet for området er ikke igangsat endnu, da projektet er blevet revideret løbende. Lokalplansarbejdet for det samlede centerområde, påbegyndes, hvis principbeslutningen godkendes. Forventet tidsplan for arbejdet omkring lokalplan, herunder borgerinddragelse (høring, borgermøde mm.), investor- og ejerinddragelse samt politisk behandling er ca. 1. år.
Der gøres opmærksom på, at tidligere tegningsmateriale kan findes på sagen fra d. 14. februar 2024. Vedlagte bilag til denne sag er nye skitsetegninger.
Tidsplan
Økonomiudvalget 2. oktober 2024
Kommunalbestyrelsen 11. oktober 2024
Såfremt indstillingen godkendes, vil det videre arbejde med den kommende planlægning starte op i Teknik- og Miljøudvalget med efterfølgende behandling i Økonomiudvalg og Kommunalbestyrelse.
Retsgrundlag: Planloven og Miljøvurderingsloven
Budgetmæssige konsekvenser
Der er afsat 5,0 mio kr. til finansiering af grundkapital i Pandrup Midtby (bud-get 2026). For at projektet kan igangsættes, skal der anvises finansiering til yderligere grundkapital på estimeret kr. 2,0 mio. kr.
Der er dertil udgifter forbundet med realisering af offentligt bytorv, jf. sagsfremstillingens afsnit vedr. Økonomi. Finansiering af bytorv finansieres af budgettet for Masterplan 2.0 for Pandrup. Det bemærkes, at en eventuel restsum på budgettet efter etablering af torv, vil kunne reducere beløbet for yderligere grundkapital.
Høring/borger- og brugerinvolvering
Ved igangsætning af en planlægningsproces vil der være indbygget offentlige høringsfrister, høring af berørte myndigheder mv.
Borgermøde forventes afholdt, når lokalplanen sendes i høring.
Indstilling: Staben og Vækst- og Udviklingsforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget anbefaler Kommunalbestyrelsen at principgodkende
- at der kan etableres et boligprojekt jf. skitseforslag under forudsætning af, at åbningstrækket med renovering af Vestkystcenteret og Bredgade 10 igangsættes som beskrevet
- at lokalplansarbejdet for centerområdet i Pandrup igangsættes
- at Jammerbugt Kommune er indstillet på at indbetale grundkapital jf. gældende regler vedr. almene boliger
Bilag
Pandrup Bymidte – revideret forslag til udnyttelse af området
Kort, Afgrænsning af midtbyplan