Stort sommerhus på Dommerborgvej 76 i Saltum: Forbud eller lokalplan?
Godkendelse af at der ikke nedlægges paragraf 14 forbud mod stort sommerhus på Dommerborgvej 76, Saltum er på dagsordenen når Teknik og Miljøudvalget i Jammerbugt Kommune holder møde den 12. august 2024.
Godkendelse af, at der på ejendommen Dommerborgvej 76, Saltum, ikke nedlægges et § 14 forbud mod et sommerhus med en samlet bebyggelse på 456 m².
Sagsbeskrivelse
Fakta: Et § 14 forbud efter Planloven giver kommunalbestyrelsen mulighed for at et nedlægge forbud der forhindrer det man ellers retmæssigt har lov til. Der kan kun nedlægges forbud mod forhold, som vil kunne forhindres med en lokalplan. Hvis der udstedes et forbud, skal kommunen have til hensigt at udarbejde en ny lokalplan. Forbuddet gælder 1 år.
(Dommerborgvej 76 er beliggende i et af de områder, hvor det allerede er besluttet, at der skal laves ny lokalplan, men som endnu ikke er igangsat).
Der er ansøgt om byggetilladelse til opførelse af et sommerhus på 387 m² + udhus på 5 m² + overdækning på 64 m², i alt 456 m² bebyggelse.
Sommerhuset er tiltænkt udlejning og har 30 sengepladser.
Grunden udgør et areal på 7660 m², omtrent den ene halvdel ligger i landzone og den anden halvdel ligger i sommerhusområde.
Dommerborgvej 76 er omfattet af Byplanvedtægt nr. 1, § 6, stk. 4: Ingen grund må bebygges på mere end 1/10 af arealet. I princippet er der derfor mulighed for at bygge 388 + udhuse mv m².
Overvejelsen om nedlæggelse af et § 14 forbud sker på baggrund af Teknik- og Miljøudvalgets godkendelse af det nye “Grundlag for nye lokalplaner i sommerhusområdet” fra 2023, og den debat der har været i forbindelse hermed. Den politiske tilkendegivelse var, at store sommerhuse (over 180 m² sommerhus og 50 m² udhus/garage/carport) skal samles i særlige områder egnet og udlagt hertil med nye lokalplaner, og således ikke placeres i eksisterende sommerhusområder. Det ansøgte sommerhus er beliggende i et eksisterende sommerhusområde.
“Grundlag for nye lokalplaner i sommerhusområder” er som bekendt et af redskaberne til udarbejdelsen af de nye lokalplaner, der skal erstatte eksisterende ældre byplanvedtægter og deklarationer. Dels fordi mange af de gamle bestemmelser heri ikke længere kan håndhæves, og dels fordi der mange steder er mulighed for at bygge uhensigtsmæssigt store sommerhuse på de store grunde, som f.eks. i denne sag.
Team Plan har gennem en længere periode været i dialog med både ejendomsmægler, sælger og køber (nu ejer og ansøger), ift. hvad man kan forvente at få lov til at bygge på grunden. Ejer er blevet gjort bekendt med risikoen for nedlæggelse af et forbud mod byggeriet efter Planlovens § 14 allerede inden han købte ejendommen. Ligeledes har der været orienteret om sagen på Teknik- og Miljøudvalgsmøde tidligere i år. Herefter har ejer har således været stillet overfor 2 muligheder: (Herunder indsat udklip fra fremsendte brev til ejer)
Ejer har herefter ønsket at gå videre med mulighed 1 hvorfor sagen nu er på dagsordenen. Ejer er indforstået med, at hvis der nedlægges et forbud efter Planlovens § 14, vil der skulle igangsættes en lokalplan, der vil have bestemmelser om en maks. sommerhusstørrelse som bliver væsentlig lavere, end det han ville kunne opnå byggetilladelse til med mulighed 2.
Vurdering af sagen:
Plan- og Miljøafdelingen vurderer, at der ikke bør etableres store sommerhuse i eksisterende sommerhusområder. Selv om der muligvis er stor efterspørgsel på store udlejningshuse, sætter disse store sommerhuse et stor aftryk i naturen og i landskabet. Ikke bare fysisk men også med en væsentlig øget mængde trafik og støj, end hvad man kunne forvente med et mindre sommerhus med plads til et mindre antal gæster. Det er derfor ønskeligt, at man vedholder tanken om, at store sommerhuse kun kan etableres i nye egnede områder.
Plan- og Miljøafdelingen vurderer dog også, at nedlæggelse af et § 14 forbud er et stort retsligt indgreb. Der er allerede planlagt en ny lokalplan for området. Heri vil der komme bestemmelser om maks. størrelser. Der er dog flere lokalplaner, der er planlagt med opstart før denne. Spørgsmålet er, om man ønsker at “tage forskud” på disse bestemmelser med et forbud og igangsætning af lokalplan før planlagt, eller om man vil tillade et kæmpe-sommerhus iht. gældende regler.
Plan- og Miljøafdelingen vurderer, at der ikke bør nedlægges et forbud på baggrund af grundens særlige placering. Øst og syd for arealet er der landzone. Der ligger et helårshus på ejendommen øst for ansøgte byggeri. Vest for arealet er der en bramme med fredskov indeholdende Sti 100. Vest for fredskovarealet starter det egentlige sommerhusområde. Det vurderes, at det ansøgte byggeri ligger isoleret fra det resterende sommerhusområde og ikke har nogen direkte negativ påvirkning herpå. Man skal ikke igennem et eksisterende sommerhusområde for at køre hen til Dommerborgvej 76. Der er i dette tilfælde tale om en særlig beliggenhed. Dog vil alle der skal til og fra sommerhusområdet mod vest, skulle forbi Dommerborgvej 76 først. Byggeriet af et kæmpe-sommerhus vurderes ikke at gå ubemærket hen, men det ligger dog placeret i et bevokset område bag beplantning mod vej og nabo.
Som bilag er:
– Brev fra ejer/ansøger fremsendt til Borgmesteren.
– Oversigtskort.
– Uddrag af tegningsmateriale fra byggeansøgning.
Tidsplan: Ikke relevant.
Retsgrundlag: Planloven § 14
Budgetmæssige konsekvenser: Ikke relevant.
Høring/borger- og brugerinvolvering: Ikke relevant.
Indstilling. Vækst- og Udviklingsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, at der ikke nedlægges § 14 forbud mod ansøgte sommerhus på ejendommen Dommerborgvej 76, Saltum.
Bilag
Kortbilag Dommerborgvej 76
Tegninger Dommerborgvej 76
Brev fra ejer Dommerborgvej 76
Byplan nr. 1 – For et sommerhusområde ved Grønhøj, Blokhus, Rødhus