Godkendelse af principiel afgørelse om ikke at tillade boligbebyggelse i to etager på Markedsvej
Teknik og Miljøudvalget i Jammerbugt Kommune holder møde den 5. februar 2024, hvor der bl.a. på dagsordenen er: Godkendelse af principiel afgørelse om ikke at tillade boligbebyggelse i to etager inden for område Kommuneplanrammeområde 27.B1
Beslutningstema
Godkendelse af principiel afgørelse om ikke at tillade boligbebyggelse i to etager inden for område rammeområde 27.B1
Sagsbeskrivelse
Vækst- og Udviklingsforvaltningen har modtaget to ansøgninger omkring opførelse af boligbebyggelse i to etager på henholdsvis Markedsvej 21A og Markedsvej 20, 9440 Aabybro. De ansøgte byggerier vurderes at være i to etager, idet de valgte tagkonstruktioner medfører en overskridelse af trempelhøjden med over en meter, hvorved de regnes for to etager. Kort over området samt ansøgningsmateriale fremgår af Bilag 1.
Markedsvej 21A er en igangværende sag, mens der ved Markedsvej 20 er truffet afgørelse om ikke at tillade det ansøgte byggeri.
Gældende bestemmelser
Begge ejendomme er omfatte af kommuneplanramme 27.B1, der fastlægger bestemmelse omkring antal etager på maksimal en etage med udnyttet tagetage. Derudover er der den 27. januar 1973 tinglyst en deklaration på Markedsvej 20, der fastlægger følgende jf. § 6 stk.1: Ingen bygning må opføres med mere end en etage, dog med udnyttet tagetage. Den pågældende deklaration er ikke tinglyst på Markedsvej 21A, men ifølge deklarationsteksten, skulle deklarationen ligeledes været tinglyst på ejendommen. Den tinglyste deklaration er vedhæftet som Bilag 2.
Det er Vækst- og Udviklingsforvaltningens vurdering, at deklarationen ikke kan håndhæves for Markedsvej 21A, idet den ikke er tinglyst på ejendommen. Da det ansøgte byggeri er i strid med kommuneplanramme 27.B1 behandles sagen i henhold til Planlovens § 12 stk. 3.
Foreløbig sagsforløb
Vækst- og Udviklingsforvaltningen meddelte den 22. september 2022 et forbud efter Planlovens § 12 stk. 3 mod opførelse af det ansøgte byggeri i to etager på Markedsvej 21A, idet deklarationen ikke er tinglyst på ejendommen. Afgørelsen blev efterfølgende påklaget og hjemsendt til genbehandling af Planklagenævnet, herunder med begrundelse om manglende partshøring i form af varsel forud for afgørelse om forbud i henhold til Planlovens § 12 stk. 3.
På baggrund heraf har Vækst- og Udviklingsforvaltningen udsendt partshøring samt varsel om forbud mod opførelse af byggeri i to etager på Markedsvej 21A. Der er endnu ikke truffet afgørelse i sagen, idet ansøger har anmodet om at få sagen forelagt til politisk behandling i Teknik- og Miljøudvalget.
Vurdering
I de to sager har Vækst- og Udviklingsforvaltningen vurderet, at et byggeri i to etager vil virke dominerende og fremmed på den ansøgte lokalitet, begge i første række mod en nærliggende sø, og byggerierne vil dermed afvige væsentligt fra karakteren af den øvrige bebyggelse i området.
Kommuneplanramme 27.B1 omfatter det største mere eller mindre sammenhængende bebyggelsesområde i Aabybro. Den typiske bolig er parcelhuset fra 60erne, ofte et etplanshus med svag tagrejsning, gavlvendt mod vej, således at bygningen næsten ikke giver sig til kende fra vejen på grund af hæk og hegn. Hus ved hus på nogenlunde ens grunde. Ensartet boligtype med en grad af individuelle præg i materialer, detaljer og haverum. Området for Kommuneplanramme 27.B1 er vedhæftet som Bilag 3.
For Markedsvej 21A er der ydermere vurderet, at til trods for at deklarationen ikke er tinglyst på ejendommen, så er hensigten med deklarationen at regulere bebyggelsen i hele området omkring Markedsvej ud fra fastlagte bestemmelser omkring bebyggelsens placering og omfang. Idet Kommuneplanrammen fastlægger et maksimalt etageantal på en etage med udnyttet tagetage, og idet der er søgt om to etager, vurderer Vækst- og Udviklingsforvaltningen, at to etager således vil afvige væsentlig fra karakteren af den øvrige bebyggelse i området, og områdets karakter vil blive forandret.
Bemærkninger
Vækst- og Udviklingsforvaltningen har i forbindelse med partshøring samt varsel om forbud mod opførelse af byggeri i to etager på Markedsvej 21A modtaget bemærkninger fra ansøger. Bemærkningerne fra begge sager er vedhæftet som Bilag 4. Bemærkningerne vedrørende Markedsvej 21A omhandler følgende punkter:
· Lighedsgrundsætning
· Berettigede forventninger
Lighedsgrundsætning
Ansøger på Markedsvej 21A anfører som bemærkning, at lighedsgrundsætningen ikke er opfyldt, da Vækst- og Udviklingsforvaltningens vurdering tager udgangspunkt i hensynet til søen. I den sammenhæng henvises der til TV2 Nords byggeri på den anden side af søen. Ifølge ansøger skelnes der ikke i Kommuneplanramme 27.B1 imellem grunde langs søen og andre grunde i området. Ansøger mener derfor, at grundene efter planen derfor er ligestillede, og søen kan ikke inddrages uden det strider mod lighedsgrundsætningen.
Vækst- og Udviklingsforvaltningen kan oplyse, at TV2 Nords byggeri er omfattet af et andet plangrundlag, herunder Kommuneplanramme 27.E3 samt Lokalplan 1.21. Jævnfør Lokalplan 1.21 må området anvendes til centerformål og med mulighed for opførelse af byggeri op til 10 meter. Lokalplanen indeholder desuden ingen bestemmelser om etageantal.
Vækst- og Udviklingsforvaltningen vurderer således, at der ikke er tale om sammenlignelige sager, idet der foreligger forskellige plangrundlag. I praksis er det kun sager indenfor samme lokalplanområde, der kan sammenlignes. Derudover indgår området ved TV2 Nord ikke som en naturlig del af boligområdet. I Vækst- og Udviklingsforvaltningens vurdering tages der således afsæt i hensynet mellem søen og det omkringliggende boligområde, der tilsammen udgør en planlægningsmæssig sammenhæng, der er fastlagt og reguleret i den tinglyste deklaration fra 1973.
Ansøger på Markedsvej 21A henviser ydermere til en ejendom på Gyvelvej 4, 9440 Aabybro, hvor der er givet tilladelse til opførelse af en tilbygning i to etager. Ansøger mener, at de to ejendomme er sammenlignelige, idet de begge er omfattet af Kommuneplanramme 27.B1, og at lighedsgrundsætning derfor er gældende.
Det er Vækst- og Udviklingsforvaltningen vurdering, at der ved Gyvelvej 4 er tale om opførelse af tilbygning i to etager, men at man under sagsbehandling ift. byggetilladelsen ikke har været opmærksom på Kommuneplanramme 27.B1.
Det vurderes ydermere, at der i det konkrete tilfælde ikke er tale om to identiske sager. Hele området omkring Markedsvej er omfattet af en deklaration, som er tinglyst i 1973. Ifølge deklarationsteksten skulle deklarationen ligeledes have været tinglyst på Markedsvej 21A, men dette er imidlertid ikke tilfældet. Ikke desto mindre er det indgået i vurderingen, at hensigten med deklarationen er at regulere bebyggelsen i hele området omkring Markedsvej ud fra fastlagte bestemmelser omkring bebyggelsens placering og omfang.
De to sager vurderes således ikke at være identiske, idet Gyvelvej 4, 9440 ikke ligger indenfor et område, der er omfattet af en deklaration, der har til hensigt at fastlægge en bestemt karakter af et boligområde.
Berettigede forventninger
Ansøger på Markedsvej 21A anfører som bemærkning, at der i den konkrete sag foreligger berettigede forventninger afledt af forhåndsdialogen mellem ansøger og Jammerbugt Kommune. Der henvises til ansøgers bemærkning i punkt 2 vedr. beskrivelse af ansøgers oplevelse af sagsforløb.
Det er Vækst- og Udviklingsforvaltningens vurdering, at der på baggrund af forhåndsdialogen ikke kan være tale om en berettigede forventning om mulighed for to etager, idet forhåndsdialogen omhandlede bebyggelsesprocenten for ejendommen og ikke etageantal. Samtidig vurderes det, at der til kommunens sagsbehandling skal foreligge et konkret projekt, hvilke ikke var tilfældet.
Principafgørelse
Vækst- og Udviklingsforvaltningen vurderer, at boligbebyggelse i to etager indenfor rammeområdet 27.B1 vil virke dominerende og fremmed, og derved afvige væsentligt fra karakteren af den øvrige bebyggelse indenfor rammeområdet. Ydermere vurderes det at ændre væsentligt i boligområdets karakter ved Markedsvej ud mod søen, hvilket deklarationen søger at skabe.
Vækst- og Udviklingsforvaltningen anmoder derfor Teknik- og Miljøudvalget om at tage stilling til, hvorvidt der skal gives mulighed for opførelse af boligbebyggelse i to etager indenfor rammeområde 27.B1 med den afledte effekt, at det vil være med til at forringe kvaliteten af boligområdet, herunder blandt andet ud mod søen.
Retsgrundlag
Planlovens § 12 stk. 3
Planlovens § 43
Budgetmæssige konsekvenser
Ikke relevant
Høring/borger- og brugerinvolvering
Ikke relevant
Indstilling
Vækst- og Udviklingsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, at der ikke kan meddeles tilladelse til opførelse af byggeri i to etager indenfor Kommuneplanramme 27.B1.
LÆS OGSÅ: Diane Aarestrup er valgt som borgmesterkandidat for Socialdemokratiet i Jammerbugt Kommune